项目前期工作计划

项目前期工作计划

　　光阴的迅速，一眨眼就过去了，又将迎来新的工作，新的挑战，写一份计划，为接下来的学习做准备吧！想学习拟定计划却不知道该请教谁？以下是小编帮大家整理的项目前期工作计划，仅供参考，欢迎大家阅读。

项目前期工作计划1

　　访谈是人力资源咨询项目前期工作的一个重要环节，其作用主要体现在：

　　1．了解被访群体的想法和需求，找出组织病灶所在；

　　2．建立双方信任、友好的关系；

　　3．就项目向对方宣传，取得支持；并通过他们在组织中的活动和影响，将此作用放大。

　　访谈并不就是简单的"谈"，而是有目的的"访"，其中有许多技巧。

　　1．先期破冰工作很重要，有利于消除双方戒备心理，拉近距离，从而更易于获取有价值的东西；

　　2．要找到突破口。一般来说，对不熟悉的`被访人，单刀直入、直奔主题的方式效果并不好。因此必须找到一个对方感兴趣的切入点，激起其表达欲，使对方进入角色并兴奋起来；

　　3．必须有意识控制节奏及主题，不能由对方天马行空。虽然是"曲径"，最终得"通幽"。这就需要及时有效的引导；

　　4．要善于挖掘语言中的深层含义。一方面是顺藤摸瓜，启发对方逐步深入；另一方面要善于思考，结合对方性格特点及文化背景，进行深度挖掘，拔出萝卜带出泥。

　　访谈是一件脑力劳动密集型的工作，需要访谈者具备多方面的素质：

　　1．广阔的知识面。

　　2．人际敏感力。

　　3．表达和沟通能力。

　　4．分析和思考能力。

项目前期工作计划2

　　一、项目立项阶段

　　1、编制可研报告

　　2、绘制现状地形图

　　3、制作可研设计方案（在方案中需明确住宅、商业、地下车库等各类型房屋大致面积）

　　4、向国土局申请项目用地的公示（此项工作需准备拆迁评估报告及土地房屋资产评估报告两个报告）

　　5、进入土地公示程序后及着手准备地质灾害评估报告及水土保持方案两个材料，用于土地竞标成功后办理使用权证时使用。

　　6、签订国土出让合同并办理使用权证

　　7、签订出让合同后及可在发改委办理建设项目立项备案登记。

　　二、方案设计审批阶段

　　1、向规划部门申请《项目选址意见书》及规划红线

　　2、制作项目方案设计

　　3、方案设计规划预审

　　4、规划核面积出具《面积核量报告书》

　　5、方案设计规划审批

　　6、方案设计消防、绿化、环保、人防并联审批

　　7、取得方案设计审批意见及《建设工程规划用地许可证》

　　三、初步设计审批阶段

　　1、制作项目初步设计

　　2、方案设计审批完毕后即可开始申请临时施工用水、用电

　　3、规划核面积出具《面积核量报告书》

　　4、初步设计建委审批

　　5、初步设计消防、防雷、绿化、人防、市政审批

　　6、取得初步设计审批意见书（项目用地内有树木需移栽的在初设审批过程中可同时在园林局申请树木移栽登记备案）

　　7、申请《建筑工程规划许可证》（土石方）

　　8、申请《建筑工程施工许可证》（土石方）（有此证后可开始做地基及地下部分建筑）

　　四、施工图审批阶段

　　1、制作施工图

　　2、施工图审查备案

　　3、规划核面积出具《面积核量报告书》

　　4、勘测院按施工图放线

　　5、申请《建筑工程规划许可证》（建筑）

　　6、施工单位招标备案

　　7、开工前质监、安监报检

　　8、核算并缴纳配套费用和项目资本金等各项费用

　　9、申请《建筑工程施工许可证》（建筑）

　　10、在开始制作施工图时即可开始申请施工用水、用电

　　11、在项目修建过程中申请安装水、电、气、通信、闭路等配套设施

　　五、竣工备案阶段

　　1、规划验线核实房屋面积

　　2、国土测面积并出具测量报告（用于办房产证）

　　3、消防竣工验收

　　4、绿化竣工验收

　　5、环保竣工验收

　　6、防雷竣工验收

　　7、市政竣工验收

　　8、竣工资料备案

项目前期工作计划3

　　项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作应本着"运筹帷幄，全程把控"的运作理念,积极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节是能有计划的运行。

　　房地产全程营销工作是一项工作量大，涉及环节多且变化素很大的工作,若前期没有一个完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向或出现临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此，在目前情况下，营销工作应该进入前期准备阶段，在营销的前期准备中分为四个阶段：

　　1、项目价格体系研究、论证和制定阶段。

　　项目的产品确定后，价格的制定是成为营销工作的重要任务之一。该阶段通过公司现有资源，对项目周边市场的价格情况进行分析研究，并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析，初步确定出项目的销售均价，最高均价和最低均价;再根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距，最后完成项目各套房间初步的价格表以及、优惠策略、提价策略与节奏，升值营造策略等，为项目的未来销售作好价格的基础准备。

　　2、项目营销代理公司的选定阶段

　　营销代理公司的选定，很大程度上决定项目的最后营销的成败，因此选择代理公司不能从单一方面进行考察和评定，任何代理公司都有其实力和专业能力的长短处，因此在考察过程中除了公司的实力和专业能力之外，还需考察该公司对我项目的提出的针对性措施。

　　我公司在选择代理公司时，应通过以下四个个方面进行综合考察和评定：

　　2-1、对代理公司的历史业绩进行综合考察，了解其代理过项目的业绩情况和开发企业的评价;

　　2-2、对代理公司关于我项目的营销策划、销售执行方面的策略考察，从中了解代理公司对项目运作的方向是否有创新、是否结合我公司及项目的实际情况、是否可行性、是否与我们的方向一致等。以此考察代理公司的实际执行能力。

　　3-3、考察代理公司的对项目的态度，通过考察代理公司对接模式和委派负责我项目的专案人员的资力、专业能力、抄盘经验、沟通能力等，以评定代理公司对项目的认真度和专业度。

　　3-4、对代理公司的合同进行审定，考察重点除代理价格之外，还要重点对代理佣金如何与销售业绩严格挂钩的方式进行细节审核，确保代理公司在合同中约定的服务内容落到实处，并达到要求。

　　通过以上四个方面的考察进行综合评分来确定项目最后的代理公司。

　　3、项目广告公司的选定阶段

　　在代理公司选定之后，为项目选择好的广告公司是非常必要的.，在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过广告公司进行表现。在考察广告公司过程中，除了考察其设计能力和服务费用方面，还应重点考查广告公司对项目营销方向的理解程度，对项目理解越透，其表现的东西才越能抓住项目的灵魂，也越能打动目标群。

　　因此，广告公司的选择也应遵行四个方面的原则。

　　3-1、考查公司的历史业绩及综合创意能力;

　　3-2、个人简历考察对我项目提出的初步整合推广策略、广告理念及设计作品。

　　3-3、考察委派负责我项目专案人员的资历、专业设计能力，文案撰稿能力以及与开发公司，代理公司对接的模式和团体沟通能力。

　　3-4、考察广告公司服务报价，广告发布报价、物料制作报价等情况。

　　4、项目预热期执行阶段

　　在确定代理公司、广告公司后，项目要进入前期的市场形象预热阶段，以代理公司和广告公司制定的《项目全程营销策划大纲》和《整合推广策划大纲》为总的指导方向，开始以循序渐进的方式有计划的实施项目的市场预热，逐步积累客户，并根据市场的初步反映情况调整营销策略、广告策略以及执行手段。

项目前期工作计划4

　　一、调查目的

　　1.了解国家土地、商业、税收政策和经济发展战略的变化，广州市宏观经济环境及房地产政策、规划、文化，广州住宅，办公写字楼及商业楼盘开发的社会化、市场化进度及进展，市场现状、发展趋势等，分析本项目的基本定位条件，以正确确定目标市场的需求和欲望。

　　2.了解项目区域环境，特别是区域商圈内的商业氛围、商业业态分布、居住人口、消费人群（数量及所占比例）、消费能力（人均月消费能力）、以及消费人群的组成，以判断、分析项目核心目标客户和边缘目标客户，以及有效辐射范围内的潜在消费力。

　　3.了解广州市居住用地情况，小区物业情况（区位、交通、景观、规模、硬件设施、配套设施（教育配套、医疗设施、软性服务、建筑文化、价格、健康设施、以及他们的目标客户群等），通过对竞争区域、竞争楼盘的了解来进一步判断本项目的竞争力，并通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其成功、失败的经验以为我所用。

　　5.了解广州的消费行为模式，各商圈奢侈品消费市场现状（分布现状），特别是奢侈品消费的人群及消费习惯，消费能力、消费群的分布（高收入人群的比例、年龄段），以为本项目后期的招商经营定位提供依据。

　　6. 确定项目的'核心价值，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉（可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值。

　　二、市场调查的程序:

　　1、确定调查目的、范围，选择调研方法

　　2、二手资料收集（区域性基础数据、规划等）

　　3、实地考察，熟悉项目

　　4、深入调研（地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、卖场专案分析、需求分析）

　　5、督导、审核和数据补充调查

　　6、数据录入及汇总

　　7、撰写初稿并与委托方沟通

　　8、根据反馈修改形成终稿

　　三、研究范围

　　1.商圈环境分析

　　2.消费者居住用房特殊群体研究

　　3.消费来源及辐射力分析

　　4.竞争对手情况调查

　　四、调查方法

　　本次调查以问卷法、走访询问、访谈法和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。

　　五、时间安排

　　六、调查内容

　　1. 广州市宏观环境、政策调查

　　(1)广州市宏观经济数据

　　(2)城市商业、CBD的规划，城市发展计划

　　(3)房地产开发的相关政策、法规

　　(4)广州市商务地产开发现状

　　(5)广州市商业用房交易状况

　　(6)广州市商业环境（商业格局及分布特色）

　　2. 广州市荔湾区区域环境调查

　　⑴ 项目周边道路交通情况

　　⑵ 项目周边公共设施配套情况

　　① 水、电、气供应能力情况

　　② 排水设施

　　③ 电话、宽带情况

　　④ 休闲设施情况

　　⑤ 医院，邮政，银行等相关配套分布情况

　　⑶ 项目区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态——现场

　　⑷ 项目区域居住人口情况——办事处、管委会等

　　⑸ 项目区域消费情况

　　3. 商业物业调查

　　⑴ 项目周边环境主要商圈调查

　　⑵ 主要楼盘基本情况（硬、软件配套设施等）

　　⑶ 价格与付款方式调查

　　⑷ 楼盘的商业定位及规划

　　⑸ 楼盘的主要卖点及优点

　　⑹ 楼盘的主要缺点及不足

　　⑺ 楼盘的销售策略及优惠措施

　　⑻ 主要投资者来源

　　⑼ 主要消费者来源

　　⑽ 主要经营者

　　4.消费行为调查

　　（1）消费场所（日常主要消费区域）

　　（2）消费习惯（喜欢怎样的产品、怎样购买）

　　（3）消费需求（什么样的产品需求最多最大）

　　（4）消费能力（人均收入、人均消费，承受价位底线）

　　（5）消费者对本项目产品定位和业态规划的建议及反映

　　（6）商务区最需要的业态是什么

　　（7）CBD区域消费人群的喜好的比重

　　5.项目的SWOT分析

　　(1)优势

　　(2)劣势

　　(3)机会

　　(4)威胁

　　6.项目的核心竞争力分析

　　7.项目面临的问题以及解决的方向

　　8.目标客户访谈

　　6.项目总体定位建议

　　（1）项目定位分析

　　（2）项目的规划构思建议

　　7.项目运营风险与对策

　　（1）风险分析

　　(2)对策建议

项目前期工作计划5

　　目前没有固定财务人员，财务岗位不健全，核算监控不完善，公司账务未能及时处理，不能完整地反映和监督公司的资产，不能及时、可靠地提供公司经营管理所需的财务信息，也不能及时、合理地进行纳税申报。

　　二、财务工作计划

　　1、力求会计核算信息化，提高工作质量及效率

　　（1）确立财务核算软件

　　项目还未建立财务软件核算，如采用纯手工核算，既不能保证财务核算的正确性，又增加财务人员的工作量并且效率很低，建议公司采用《用友财务软件》进行会计核算。考虑公司总部已购买用友软件及相关模块，分公司及项目部可以直接采用远程接入方式连接公司总部服务器，建立帐套，通过互联网进行账务处理。远程接入方式可以大大降低财务核算成本，采用连接客户端的方式间接访问服务器，最大的保证了数据的安全性，项目财务数据及时传达到公司总部。但远

　　程接入也有其局限性，它通过互联网连接服务器进行账务处理，容易受网速和电脑本身硬件的影响，导致账务处理效率有所降低，软件反应灵敏度有所下降。如遇到不可预见的因素导致断网，则无法进行账务处理。总体来说，远程接入方式的优点大于其缺点，建议公司采用。

　　（2）建好重点核算的会计科目

　　生产成本、制造费用、库存材料、应付账款等是本项目重点核算会计科目，需建立明细科目进行辅助核算，月末合理分配制造费用，这样有利于项目全程跟踪管理，准确与供货商结算，提高核算质量。

　　（3）及时做好日常记账工作，报送财务报表

　　计划每月5日前将上月票据制单完毕，与出纳核对现金及银行存款是否相符，与关联单位的会计核对清理往来明细，对于应收账款要及时催收，未收回的逾期账款要分析其原因，报告相关领导决定后做账务处理。

　　每月10日前，根据领导复核后的原始凭证及时结转当期损益编制财务报表一式两份，将财务报表送项目经理审批后盖上项目公章，一份报表项目存档，一份报送总部备查（报表需附上往来科目客户及供货商余额）。报送报表后及时做好电算化财务数据的`备份；按时打印装订会计凭证、账册并及时归档。

　　2、严格做好日常资金使用的计划及审核工作

　　（1）资金计划申请

　　每月15日前，收集项目各部门生产管理计划申请进行审核汇总，

　　根据汇总资金需求量编制资金计划申请表，经项目经理审批后向总部报送申请，并通过电话、网络等通讯工具及时跟踪总部审批情况。资金计划申请表上注明资金使用时间、金额、事由以及其他需要说明的事项。

　　（2）建立对外付款程序，做好资金使用审核

　　①资金使用审核工作计划于每月15日前统一进行。

　　②需通过银行转账的，首先要根据合同约定严格审查是否具备付款条件，重点审核付款时间、付款金额。涉及支付进度款及尾款的，审核是否有相关支撑资料，如相关部门签字认可的进度报告或验收资料，项目部门相关责任人签收入库的厂家送货单、入库单；开具的发票是否合法合规；同时复核单证之间单价、数量、金额是否相符且计算无误；最后通过审核达到付款条件的将资金审批表上报给项目经理审批，将项目经理审批通过的资金审批表统一递交给出纳准备汇款。 ③需通过现金支付的，除审核前面②中所述的资料，若收款方为个人的需审核该个人的有效证件，并要求其开具合规收据，审核通过的将资料报送给项目经理审批后递交给出纳安排付款。

　　（3）做好内部费用报销审核工作

　　项目人员报销费用时，严格按公司的相关费用报销规定审核，对不符合规定的或者不按相关程序的一律不予办理。

　　（4）明确付款时间，定期汇报资金使用情况

　　①计划每月15号至30号为付款时间，特殊情况除外。因工作需要临时支出可提前预约，允许借支，及时结账归还。

　　②每月10日前，做好现金的盘点，编制现金盘点表，对现金的盘盈及盘亏要备注说明，如果金额较大 要及时汇报领导。

　　③每周五定期向总部报送资金流向表（包括现金及银行存款），对于金额较大的支出项目，做好相关备注说明。若遇临时或突发事项未能在周五报送，应于次周周一上班前报送。

　　3、认真管理项目经济合同

　　建立合同管理辅助表，设合同总目录，对每份合同的信息（对方单位、合同金额、签订时间、付款条件、经办人）和履行状况（付款金额、结算金额、发票金额）详细记录及时更新，做到备案可查，并每月底向项目经理及总部报送最新《龙XXX项目合同执行情况一览表》。

　　4、参与库存及固定资产的管理

　　（1）仔细查验前期已付材料款是否取得了发票，并及时索要。对于采购入库单必须有相关人员验收和入库，入库单上需注明送货单位，联系电话等。对于不符合规定的票据及时联系相关人员补办手续，编制库存材料情况表，及时登记月材料出库入库台账，每月底与库管人员盘点核对，做到帐实、帐帐相符。

　　（2）根据库存材料情况表合理建议领导严格控制存货库存量。库存只需保证正常生产经营所需要的合理存货储备量，避免因库存量过大，导致流动资金占用额高，给企业流动资金周转带来很大的困难。

　　（3）查验相关固定资产是否已经入账，有无发票，已入账固定资产是否已计提折旧，及时建立固定资产台账。

　　5、保持与当地税务局沟通，掌握最新相关税收政策

　　本项目在XXX新开展业务，各项经济活动均会涉及不同的纳税义务，建议开展工作初期项目经理带领财务人员积极与当地税务局衔接沟通，充分了解当地的相关税收政策，并与税务局保持良好关系，在日后的正常生产建设中主动参与当地税务局的各项纳税培训，在税局要求时限内及时向当地税务机关申报纳税，将报税资料存底备查，尽量做到合理节税纳税，将项目税务风险降至最低。

　　6、保管好财务印章、票据

　　预留印鉴和银行票据必须放入保险柜中保管，以确保其安全。相关财务印章要分开保管，建议由会计保管法人印鉴章，出纳保管财务专用章。出纳员应对票据的申购、使用、作废以及剩余情况进行详细登记，会计应当经常性的进行监督检查。

　　7、做好财务相关文件的上传下达

　　对于公司总部新制定的各项与财务相关的规章制度，及时给项目部各部门传阅并要求他们按照文件规范执行；对于项目部制定的各项制度办法等文件完整收集整理存档外，及时向总部报备。

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