商业策划书

【荐】商业策划书

　　时间稍纵即逝，辛苦的工作已经告一段落了，我们又将迎来新的希望，新的工作内容和目标，做好策划书，让自己成为更有竞争力的人吧。相信大家又在为写策划书犯愁了吧！下面是小编精心整理的商业策划书，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

商业策划书1

　　一、便利店的潜力及趋势

　　近年来，由于大型卖场的数量不断增加，中小型卖场由于在商品品种以及经营项目、经营理念的落后，加上经营成本居高不下，导致生存空间越来越小，从而引发了业态的变革，从而产生了居于超市和小型杂货铺另外一种业态——便利店。便利店主要是为方便周围的居民或是人群而开设的一种小型超市，是生存于大型综合卖场及购物中心的商圈市场边缘的零售业态。以经营项目齐全及经营日用快速消费品为主的一种零售业态，主要开设于各社区及流动人口教多且以快速消费商品的地方，或学校附近。商圈范围一般只覆盖周围200M的范围。便利店的经营应紧紧抓住大型卖场的市场空白点，以方便消费者为前提，为消费者提供一个方便、快捷的购物环境，以此来赢得消费者。主要经营快速消费食品，日用品，书报，收费业务代办，面点，果蔬等商品。因为它具有超市的经营特点，杂货铺的经营成本价格优势及便利优势，迅速赢得了消费者的青睐，因而得以快速发展，并形成了连锁化经营。未来随着生活节奏的不断加快，一是综合的大型卖场，一是方便快捷的便利店经营应是零售行业发展趋势。国内由于经济收入水平比较低下，起步较晚，所以在便利店业态目前尚没有很突出的企业，大家都在边做边摸索，导致业态的发展缓慢。

　　二、选址

　　(一)商圈理念

　　便利店的商圈一般是位于店铺的直线距离0---200米内，超过200米的效果就比较差了，经营面积一般在60---200平方。

　　(二)经营选址

　　一般都在社区(拥有自己的商圈)及路边的人气比较旺的地方，或是大卖场旁边(借助人家的商圈)，以此来达到自己的经营赢利。

　　三、投资计划

　　(一)CI设计

　　1、企业标识

　　要明显的体现出便利店的经营信息，要符合便利店的经营特点，并且要能有效的结合现有的资源来设计企业的CI。既要体现出阳光超市的经营特点来设计连锁经营的便利店的企业标识。

　　2、企业理念：为消费者提供便利购物条件，为消费者提供优质的服务，为消费者提供适合的商品。

　　(二)投资计划

　　1、固定设施

　　天花——便利店的装修不必讲究奢华，只要符合自己的经营特点，且能达到给顾客留下清洁、舒适的环境即可，一般只需要使用白色天花顶或者其他暖色的天花顶即可，但是在布局装饰时比较讲究搭配，比较常见的有白色腻子顶，或者是石膏板。

　　地面——便利店由于营业的时间比较长，加上其基本都是以销售日常食品为主(食品的销售占50-60%)，要求店堂的色彩要比较淡雅明快清新，地面由于灯光的反射效果，一般要求店面地板以素色、浅色为主，一般使用乳白色或是米黄色的地板。

　　招牌——便利店的招牌一般等同于店面的临街宽度，制作时不用考虑豪华，只需符合自己特点，能有效的契合企业的经营特点，且能符合便利店本身的特征，必要时为节约成本还可以考虑由企业赞助制作。

　　店前的地面——只要平整，容易清洁卫生，不至于使灰尘太多即可，一般会用素色地板或是直接使用水泥地面。

　　墙面――为保证店堂的光度，便利店一般使用白色仿瓷作为墙面的装饰色调，还可以以突出商业气氛为目的，使用广告图来装饰，使用广告图时一般要求使用反光度较高的灯箱片。

　　照明――白色或暖色的色彩为主，比较多的都是使用白色的日光灯管，正常情况下，需要保持10-15平方一根灯管即可使光度符合经营需要。

　　音响――为保证顾客的舒适的购物心理情绪，便利店一般都配备有小功率的音响，并且主要以开放舒缓的背景音乐。

　　2、经营设备

　　电脑――一般每店配备收银机一台，其功能兼具前后台，无需另行配备专门的后台操作系统。

　　软件――与总部实行连网，各店统一使用软件系统，以方便总部对其进行管理监控，并且总部能根据系统来进行库存管理。

　　收银台――收银台兼管理人员工作台。

　　货架――以平方数计，每4-4.5平方需要一组货架，货架只需使用一般的货架即可。

　　冰柜――因便利店是方便于就近的居民，故便利店一般都备有2个冰柜，一个是饮料啤酒柜，另一个作为冰激凌专用冰柜。

　　其他设备――如书报柜，糕点柜，根据经营的项目需要来进行设备的增加。

　　3、商品

　　便利店的商品结构中，食品占比50%，日用化妆品20%，日用百货20%，其他10%,约需单品数1000至20xx种。

　　三、经营理念

　　1、符合目标消费者需求――便利店因为都是经营的快速消费品，一般选择在店铺范围内比较常销的商品作为其经营商品，主要讲究库存小，周转要快。

　　2、为消费者提供方便――就近的购买条件，可适当考虑送货上门，经营项目要根据周围居民的需求来进行商品配置。

　　四、管理运营

　　1、制度管理：在连锁便利店的经营过程中，管理与效益是密切相关的，因此，制度化的管理在运营过程中是相当重要的。相关的管理制度有：出勤制度、卫生管理制度、报表管理制度、能耗管理制度、设备管理制度、固定资产管理制度、采购管理制度、现金管理制度、工资的发放管理规定、员工的担保制度、管理人员的权限规定、员工的奖惩制度、员工工作制度、货架作业管理制度、商品配送管理制度、仓库管理制度、会议管理制度、耗材领用管理制度、通讯器材及设备管理制度。

　　2商品管理：为维护企业的形象，保证顾客在店内能买到合乎自己要求的，新鲜的.商品，相关的制度有：商品的进场制度、商品的销售报表、采购报表、滞销报表、畅销商品统计表、关于商品的奖罚制度、商品的配备申报制度、临近商品的处理、商品销售考核、促销商品的管理制度。

　　3库存管理：因便利店的商品周转量很小，所以在经营过程中严格的商品管理制度能有效的杜绝商品的滞销，和提高商品的周转率，建立有效的商品配送机制，相关的制度有：库存报表管理、库存的限制、商品的周转周期与库存的参考、调货申请表、退货管理规定、库存周转考核、商品配送管理制度、滞销商品考核。

　　4系统管理：系统化，信息化，数字化的管理能有效的减少商品的损耗，加强店与店之间的沟通频率，能快速的实现商品的流转，从而使资金的流转更加有效，促进企业的良性发展，因此连锁店必须将其电脑系统进行连网统一管理，以提高工作准确率和工作效率，相关的制度有：操作员的管理规定、操作员的权限、操作员的保密规定、营业额与员工工资的关系制定。

　　5损耗管理：制定有效的防损制度，提高员工的防损意识，发挥员工的防损积极性，有效的防损降耗措施，相关的制度有：员工内盗的处理意见、损耗的管理规定、损耗的奖惩制度、耗材管理、关于盗损的管理规定。

　　6促销管理：实行统一的促销政策，有利于增强企业的形象，促进商品的销售，有利于整合促销资源，实现资源利用的合理化，充分化。相关的制度有：促销管理规定、促销的申请、促销的执行考核

　　五投资分析

　　预算按120平米计算(单店)

　　1固定设施：首期(即开业前)

　　天花+墙面：(120+120)平方3.5=840元

　　水电设备：2500元

　　地板：1206+600+120平方12=2760元

　　铺面外：600元

　　店招：20平方30=600元

　　合计840+2500+2760+600+600=7300元

　　2经营设备

　　货架：20xx+1000=3000元

　　电脑收银设备：2500+800=3300元

　　冰柜：1600元

　　分摊总部连网费用：1000元

　　收银台：800元

　　烟柜：400元

　　酒柜;400元

　　电话初装费：500元

　　其他设备;1000元

　　合计：3000+3300+1600+800+400+400+500+1000=10000元

　　总投入7300+10000=17300元

　　3经营成本及经营费用

　　工商管理：150元月

　　水：50元/月

　　电：800元/月

　　耗损预估：500元/月

　　总部配送费：400元/月

　　总部管理费用：400元/月

　　其他费用：300元/月

　　合计：150+50+800+500+400+400+300=2600元/月

　　4营业效益

　　预计营业额1000――1500元/日

　　月计营业额40000元

　　营业利润4000022%利润率=8800元

　　营业外收入500元/月

　　合计效益8800+500=9300元

　　5收益分析

　　收益=效益-费用=9300-2600=6700元/月

　　年收益=6700/月12月=80400/年

　　不可预计费用5000元/年

　　实际预计收益80400-5000=75400元/

　　总投入=首期投入+后期追加=17300+2600=19900

　　年回报率=年收益^总投入=75400^19900=3.7889

　　预计收回投入需1年

　　四项目可行性

　　行业的发展趋势及社会经济的发展水平的上升，使项目的可行性更加强烈，鉴于此，推荐涉入此行业并形成连锁化经营，在本地市场尚未成熟之际抢占行业的制高点。

　　五风险规避

　　由于行业风险的不确定性，因此，建议在开业之后3个月，可以通过核算将店面执行承包经营，具体方式待定，前提是统一采购，统一品牌，统一经营，可通过下述方式来执行降耗从而实现降低风险的目的，且能提高员工的工作积极性。

　　A方案：员工入股

　　B方案：前期投资算做风险投资，由员工进行担保抵押经营，自负盈亏

　　C方案：以委托经营的模式交给员工经营，多劳多得，上交费用

　　D方案：缴纳承包金的形式进行承包经营

　　六投资解析

　　1.前期投资：固定设施及营业设施，可以利用部分现有的设备，以降低其投入。

　　2.追加投资：因以利用了现有卖场的客户资源，在首期投入中已经没有了货款投入，可以适当在后期需要追加部分货款投入，后期追加的货款投入可以来作为后期的资金运营，此投入可视总部对供应商的整合而降低投入数量。

商业策划书2

　　一、项目背景

　　千姿百态的花儿述说着千言万语，每一句都述说着"美好"，特别是现在。随着人们的生活水平不断地进步，生活质量不断地提高和对生活的追求。鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀！花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，除了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位。

　　这样我们创办古都开封花店以鲜花专递为市场切入点，兼顾长期市场占有率和短期资金回报率以抢占市场，以满足个性消费为主题，以鲜花为试点带动其他产品，最终能形成具有"古都开封花店"品牌优势的市场。是十分可行的。

　　二、公司项目策化

　　1。提供鲜明，公司使命

　　有效，畅通的销售渠道，提供产品服务为根本，促进鲜花市场的大发展。我们的开封将成为一个可爱的信使，把祝愿和幸福送到千家万户。为人类创造生活环境！

　　2。公司目标

　　立足开封，服务开封，辐射华中。创建花店一流的公司。

　　本公司将用一年的时间在开封的消费者中建立起一定的知名度，并努力实现收支平衡。在投入期仅选择网站总站所在金明广场区作为试点市场，该区市场容量比较大，较有代表性，我们将先试用，成功了的话，我们将扩大市场，开分店。

　　三、经营环境与客户分析

　　1。行业分析

　　我们的花店是面对广大市民的，有广阔的市场，消费目标定位在广大市民及在校大学生，将来生意好就将市场扩大到周围的县区，如果我的目标成功的话，目标市场的容量是可观的。

　　2。调查结果分析

　　本公司将对高级市民为重点进行客户分析，主要采取问卷调查和个别访谈的方式。

　　⑴有明显的好奇心理，在创新方面有趋同性，听同学或朋友介绍产生购买行为。

　　⑵购买行为基本上是感性的，但由于受自身经济收入的影响其购买行为又带有理性色彩，一般选择价位较低但浪漫色彩较浓的品种。

　　⑶在校大学生没有固定的购买模式，购买行为往往随心所欲。

　　⑷接受和吸收新事物的能力强，追求时尚，崇尚个性。

　　⑸影响产品购买的因素依次为：价格，品种，包装，服务等。

　　⑹购买行为节日性很强，一般集中在教师节，情人节，清明节，母亲节及圣诞节及朋友生日前后等。

　　3。目标客户分析

　　在校大学生购买一般不问价格的。在定单数量上倾向于能表达心声，如大多数订购1支（你是我的），3支（我爱你），19支（爱情路上久久长久），21支（最爱）等等，市民买花我们都要做到，物美价廉，给消费者一个满意的市场。

　　四、经营策略

　　1。小组成员：

　　杨蕴红主要负责公司事宜

　　鲁倩主要负责账目

　　杨美容主要负责鲜花包装

　　岗洪波主要负责市场调查和结果分析

　　2。营销策略分析

　　2。1品牌策略

　　花店建设初始，我们便非常重视品牌。在品牌包装上，由美工人员根据详细的市场调查和大胆预测，采取动态与静态页面相结合的设计方案，从视觉形象和文字字体都经过精心规划，力求具有独特创新。

　　2。2价格策略

　　花店在原料，包装，服务等方面力求尽善尽美，努力给客户限度的享受和心理满足。既走低价格路线，又走质量路线，满足不同层次消费者的需求。

　　2。3促销策略

　　⑴宣传策略

　　利用人工宣传，网上宣传，报栏，宣传栏免费宣传，并与各大报社，地方电台与电视台建立良好的关系，采取互惠互利双赢的战略模式。

　　⑵服务方面

　　花店的服务必须是一流的，对于配送队员而言，只要有定单，就必须按照定单要求按时按地送到，并且是微笑服务。在售后服务方面，由客户服务部负责采取以下几种方式：

　　①打感谢电话或发e—mail进行友情提醒服务，并在客户重大节日时发电子贺卡。

　　②无条件接受客户退货，集中受理客户投诉。

　　③设立消费者调查表，附赠礼品，掌握消费者需求的第一手资料。

　　④第一次订购的客户将收到随花赠送的花瓶，并享受价格优惠，成为会员后享受会员价格。

　　⑤与客户交流信息，沟通感情，并解答客户最感兴趣的问题。

　　2。4渠道建设

　　就目前来看，和其他花店进行联系进行花店联合服务，

　　3。网上花店策略实施

　　1。市场范围选择在投入期仅选择在开封金明广场区作为试点市场，该区市场容量较大，较有代表性，我们将先试用，成功了的话，我们将扩大市场，开分店。

　　2。重点宣传客户，宣传对象以消费市民为主，他们对花品感兴趣。而对于在校大学生往往容易领导潮流，我们利用利用这一点扩大知名度。

　　3。每年选择几天做现场促销，来吸引更多顾客：

　　⑴悬挂统一的彩色横幅，位于广场主干道上，数量为3—5条，“古都花店隆重推出”为题搭配悬挂。

　　⑵弄一个广播进行介绍，并放置一宣传板详细介绍花店内容，并摆放实物鲜花，在宣传当天将配送礼品现场送出。

　　⑶在宣传的当天并与开封电台，报社联系进行播放。

　　五、营销效果预测与分析

　　1。营业额收入

　　据调查分析，我们可以预测在主要节假日，每天销售额在1000元以上。

　　2。支付方式

　　直接交付金额或刷卡

　　3。订货方式

　　人力购买，电话订购。另外，我们重点推出倍受学生喜欢的`短信订购。

　　4。客户特点

　　年轻化，50%为青年人，以男性为主；另外的中老年看朋友看病人的方式消费，他们信誉都较高，文化素质高，无坏帐现象。

　　5。消费特点

　　60元以下的鲜花欢迎。

　　接受市场建议，与大众相吻合。

　　六、经营成本预估

　　1。原则：

　　把每一分钱用在刀刃上，充分发挥每一分钱的价值

　　2。初期投资：

　　这一时期，资金主要用于店的选办及装修，产品采购，前期宣传，物流配送等方面上。预计需要人民币3万元左右。正常运作起来大约需要一个月的时间。

　　3。第二期投资

　　这一阶段我们的服务将辐射市区及各大学校。，服务的内容会有很大的扩展，服务的质量也将有进一步的提高。其资金来源主要是公司前期盈利的积累和外来资金的引入，如银行的信贷。

　　八、项目小结

　　1。主要工作完成情况调查

　　了解到广大市民朋友的真实需求，而且公司从实现目标，运营机制，项目策略等方面都进行了总体规划。另外，在系统开发计划方面，公司也结合我国的实际情况，参阅了大量销售方面的材料。最重要的是，针对目前鲜花市场上适合市民朋友特殊要求的情况，我们自行设计了一系列服务产品，如短信订购鲜花，附带祝福卡片，电话传情等并且制定了合理的价位。与此同时，我们还设立了论坛，不仅满足了广大青年学生等切实需要，也可以满足社会不同年龄层次消费者的需求！

　　2。不足与困难之处

　　由于我们企业刚刚开始计划，资金方面存在严重不足，同时由于时间紧迫，整个计划书难免有些欠缺，不过我们会尽量地去充实，完善之。送人玫瑰之手，终久留有余香。我们相信，在以后的努力中，本花店一定会得到进一步的完善！

　　这就是我创业的目标，希望我毕业后能够认真的去干好这一件事情，我坚信有努力就有回报

商业策划书3

　　一、市场分析

　　大环境

　　**年全球性的金融风暴忽如海啸席卷而来！各大媒体纷纷刊登“裁员、失业、就业……”诸如此类的关键词一夜间传入千家万户之耳！就业难、难就业已经成为全民关注的问题。

　　国家和出台了一系列的政策来鼓励个人创业。网上创业既适合现阶段的市场环境又是符合鼓励和支持的方向，11.26日上海市人大通过的<<上海市促进电子商务发展规定>>。

　　社会需要：

　　创业自救既是广大市民的潜在需要，又有国家的鼓励政策。

　　形势分析：

　　国家没有足够的资金为个人提供创业基金。

　　个人没有足够的资金、技术和项目来创业。

　　大量的待业人员需要创业项目。

　　二、瑞耳网创业计划的宗旨和目标

　　瑞耳网相应时代号召，愿意和广大青年朋友携手创业、共渡难关。

　　宗旨:

　　瑞耳网络科技发展有限公司相应时代号召，愿为广大青年朋友免费提供一个创业、就业的平台。

　　具体方式：

　　瑞耳网络科技发展有限公司将把旗下瑞耳网CBD社区的经济利益全与立志网上创业的个人分享。瑞耳公司提供技术和平台上的支持。()

　　目标：

　　本次活动将产生良好的社会效应和经济效益。

　　本次创业活动最终收益人群将达到5000人的创业目标。

　　三、可行性分析

　　市场广大

　　根据市场研究机构易观国际昨日发布的报告显示，20xx年第二季度互联网广告市场规模达到28.08亿元，环比增长33%，同比增长72.5%。

　　其中关键字广告为12.27亿元，环比增长33%；广告位广告为14.27亿元，环比增长36.6%。总体上看，互联网广告市场在20xx年第二季度仍然保持高速增长。

　　第3种人高峰论坛日前在广州落下帷幕，多位知名传媒业CEO此间表示看好络广告市场。据预测，20xx年络广告将超过500亿元人民币，超过报纸成为第二大广告投放的媒介。

　　朝阳产业

　　社区营销和口碑营销是网络营销中最有效的方式。

　　网络广告的投放方式

　　网络广告总是投放到人气最旺的社区。瑞耳CBD社区的精准性和人气度将会创造互联网上的奇迹。

　　成功的要素

　　如果5000个志同道合的创业伙伴抱成团，大家齐心协力发展自己的社区，随着社区不断壮大，不但丰富了网站的内容，而且能吸引更多的企业投放广告。

　　四、需要资金及用途

　　本创业活动的收有资金来源于社会力量和瑞耳网络公司的收益。

　　前期投入

　　5000人次基本3个月内基本生活补贴

　　5000 * 20xx = 10000000(元)

　　硬件投入和技术服务（先期由瑞耳公司自筹资金）

　　1000000(元)

　　资金来源：

　　1、企业在社区里投放广告

　　对企业来讲，这既是一个公益事业又是一个利国利民的实事和好事，比一般的广告更有效果，可以提高企业的.社会效应。

　　企业收益：

　　作为瑞耳CBD社区的的爱心企业,将大大提高企业的网络品牌。

　　企业将得到一对一的网络推广服务（瑞耳网将有专人为其企业提供专业的网络推广服务，同时创业者又是该企业的网络宣传员）。

　　2、瑞耳网企业广告收益：

　　瑞耳CBD的全部广告收益将用于此次计划。

　　五、社会效应

　　解决了部分失业青年人的就业，缓解社会问题。

　　为企业创造出一个良好的市场营销平台，帮助企业建设网络品牌，维护一批忠实的客户群体。

　　为上海市的电子商务建设做出了一份贡献。

　　六、财务规划和管理

　　本计划将由专业的财务公司进行管理和审计。

　　本计划由瑞耳公司组织创业者统一管理。

商业策划书4

　　社会背景：当今的社会上存在着非常激烈的竞争与压力，大学生毕业后就业困难已成了国家急需解决的严重问题。我国每年毕业的大学生有几百万人数，来自各行各业各方面的人才不计其数，而每年失业的大学生又更加多，一年一年积累下来，我国如今毕业后失业的大学生竟然高达千万之多，在这样竞争激烈的社会环境中，如何提升自我能力，如何创造新的工作，如何创新等一系列问题已经成为了当务之急而且必须要解决的了。

　　现在的市场上劳动力主要为青年人，而刚毕业的大学生由于没有工作经验或者只会纸上谈兵而没有实际技巧等被很多企业或者公司或者一些低级工作场所雇佣为廉价劳动力。我们大学生寒窗苦读十二载，又经过大学四年的深造之后难道只能在社会上如此作为么？

　　这与我们的学识与我们的努力成了多大的反差？然而事实也的确如此，大学生工作经验的不足，社会经验的缺失，最重要的是能力上的缺乏，使大学生“毕业成失业”的这样一种社会风气已经形成。对于国家的宏观调控创造市场需求，这远远不能解决我国众多大学生失业的问题。面对这样的社会环境，面对这样的社会背景，当今的大学生该如何抉择，是继续寒窗苦读，还是早日锻炼自己的能力，为自己的未来做好铺垫？

　　现实条件：大学里每天都在发生新的变化，发生新的改革。我们不甘心大学四年就那样啃几十本理论上的书籍只是，我们也不甘心自己空有一身的本领却无处施展。然而现在，我们施展自己的才华的时候到了。你有多少梦想没有实现，你有多少的思想没有得到重视，你有多少的能力没有得到体现，这些都过去了。或者说你想锻炼自己的能力，你想在一个充满着新生气息的环境中找到自己的影子，那么，请加入我们，这是一个让自己得到发展的地方，是一个可以追寻梦想的地方，这里只有怀揣着梦想的人，只有不被现实打败，不向命运屈服的人才敢做的事。这个世界上没有现成的食物，只有自己不断的寻找，不断的发现，不断的探索，才会嗅到新鲜的香味！

　　在中国的大学校园，其开放程度实质上是很低的。学生们有很多话不能说，不敢说，或者说根本没有一种制度去让学生们大胆的表达出自己的意见。虽然在法律上这是允许的，可是在这个大学的小型社会中，说话或者做事方式仍然受到很多的限制。

　　这种社会风气的抑制思想的行为，其实是在无形的将大学生社会化，没有自己的主见与思想，一味的听从与顺成，造就的是一批怎样的青年？就像一只被圈养的老虎，亦或是被枷锁锁住的`鹰，他们本是王者，却被如此的人为的抑制，最终是成为无能的动物。在这样的社会背景下，我们有必要，也必须要寻找一种方式，来发泄自己，或者说，表达自己的思想！

　　项目概括：针对上述的背景条件，我们选择在衣服上面表达自己的思想。衣服作为生活必需品，在上面印刷上我们的宣言或者我们的表达语言，一方面可以展现特色，另一方面更是把自己对于某个领域的意见思想表示出来，再加上人与人之间的沟通交流以及社会舆论，我们的思想得以扩大，影响力也会加深，这样的效果会更加的出色。

　　然后随着营销范围的扩大，在全国高校中推行，创造出一种统一的营销体系。前期的营销工作主要是将我们的工作以及我们工作的意义宣传出去，让更多的人了解这个项目并且吸引更多的投资者。在这之前我们需要联系好各方面的机构还有分配好各自的工作，使这个项目得以运转并且形成正式的公司体质。接着我们的营销是采用直销的方式，在同学们之间进行推销，然后逐渐扩大范围。

商业策划书5

　　一.项目介绍

　　精品小咖啡店是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快，类似于奶茶店，而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外，奶茶店经营管理不用太多周转资金，非常适合小本自主创业。

　　我们店名为“茶 物语”，易记顺口，可以让人很快记住。我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润，用一年的时间打响“茶 物语”名声，建立品牌效应并积累资金后，通过调查试点后，把运营扩张到其他市场，获得更大的利益。通过在经营的过程中不断改革，逐步完善，形成口碑，扩大市场占有额，形成连锁“茶 物语”奶茶店

　　二.行业分析

　　奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。

　　对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在3.5元左右，和市场平均价格相同。我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。

　　由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。

　　三.产品/服务介绍

　　本店主要经营各种咖啡、奶茶，另外，为了满足顾客的消费需求，同时经营双皮奶、

　　刨冰、奶昔，各种果汁及饮料和各种小吃，如各种口味的瓜子和烤翅等。

　　为吸引顾客，本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶，新类奶茶会成为本周的推荐饮品，在推出的前两天会特价销售，如果反响好的话会成为本店特色产品。为了不被因模仿而被超越，我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。如情人节：推出情侣奶茶，光棍节：推出单身奶茶。不断地因特色而吸引顾客，使顾客对本店印象深刻，并逐渐地形成口碑，成为企业的无形的品牌资产。

　　另外可以通过把调味技术结合调酒工艺要求来操作，这是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶叶、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶还包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很远，你用的是自来水?还是矿泉水?还是山泉水?海水?过滤水?这是完全不同的，山泉水虽然贵，但口感好，产品好才能有回头客。冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。所以，为了企业长远的发展，作业人员有真正的学会奶茶技术。基本要懂得：1、学会品味奶茶;2、原料成份配方;3、调味份量与时间;4、设备的应用与调味火候;5、调味手法;6、奶茶的保存;7、奶茶的包装要求;8、奶茶的变化(包括样变与质变，比如：拉花。

　　四.店面选址

　　奶茶是一种快速消费的休闲饮品，完全是一种可有可无的东西，因此，如果如果选址不好，那就没有人会“不远万里”的跑去专门喝你一杯奶茶，繁华地段是最佳选择。这是毋需考虑的事情，但繁华地段的高成本却是不得不考虑的。所以要按自己的`投资能力和竞争能力进行找选址，要看到现时的铺位情况，也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估，低消费的地方不宜大投资;同样的，高消费的地方不宜低投资。

　　还要考虑旁边或是周边有无同行，价格质量怎样，如果找的铺现在没有竞争，以后有无可能出现竞争者等等。特别对于我们这种资金短少投资者，在赢亏平衡测算里会根据数据“对铺面的:铺租不要超过平均最低营业额的 15%”来确定店址。学校周边是很不错的位置，学生多，消费也会多。另外，补充一点，买奶茶的顾客中，女性居多，所以如果是女孩子，尤其是年轻的女孩子多的地方，毫无疑问是好地方。

　　五.装修与设备购买

　　装修是按照投资额度及消费水平和产品搭配情况来进行装修设计并装修的。装修的风格要做到大概符合消费能力，又显得舒服、卫生、简洁、大方。特别地，针对年轻人的观念，要设计较有特点，让年轻人喜欢。特别注意吧台的流水设计，要根据产品需求和设备配备情况进行程序设计，操作流畅的同时尽可能考虑产品的更进和设备的添加所需空间。这里面也包含水电的布局和水力电力要求。

　　设备是按产品菜单来采购的。好的高质量的设备就能做出更多的上品质的产品，而且能提高速度和效率。店面设备要和店面水力电力拾配得上，特别是店面小的步行街区，要考虑另找厨房的配备协调。 奶茶的制作一般要用到如下设备：

　　a) 封口机

　　带有计数器，一般卖炊具机械、封口设备的店里有卖，每封一下口，计数器都会记一下数，无论电源有没有接通，这是一种机械计数。封口机选购时要注意，找个杯子封一下试试，把温度调到170度左右，按下大约一秒多钟，取出看有没有封住;再稍微用力捏一下，看封得结实不结实，有没有封得不结实的地方，有漏气的小孔。再要注意看封口膜切得是否整齐，有没有没切断，也就是看上下模平不平，齿刀锋不锋利。

　　2、封口膜

　　一般卖封口机的地方会附带销售，选购时要注意，封口膜不能太厚，太厚了容易封不住，而且插吸管的时候会很难插破，用力过猛，要么把吸管插坏，要么把奶茶掉到地上，要么一不小心把杯子插破。从用料方面考虑，太厚的一般都不是什么好料，会很脆，一插就会裂一道大口子。

　　3、 冰柜

　　一般购买双室冰柜，一半冷藏，一半冷冻。

　　4、杯子

　　卖塑料制品、塑料袋等的店里有卖，卖封口机的店里也会附带销售，一般是20xx个一箱，不单卖。杯子的价格相差不大，质量却相差不少，而且杯子很重要，一定要多跑几家，认真选购。选购时要首先看料的厚度，太软的不行，用力拿会把奶茶捏出来，不用力又拿不住。最好在家先拿一杯水感受一下，然后买的时候拿在手里感受一下看厚度够不够。还有最重要的一点是：杯沿的结实程度。杯沿要够厚、够结实，关键是用料要均匀，这样盛满奶茶时，用手提杯沿，才不会洒掉。杯子太薄、杯沿太软的杯子，会大大破坏顾客的心情，而且在怀疑杯子质量的同时，一定会怀疑奶茶的质量。

商业策划书6

　　一、执行摘要：

　　在不少人心中，开花店是个不错的职业，

　　关于开设花店的创业计划书。一方面，每天工作在充满鲜花的环境里，心情很愉悦；另一方面，现在人们对鲜花消费的水平提高了，逢年过节、探亲访友，鲜花已是人们比较青睐的礼物，大家的日子越来越好了，买花的人自然会越来越多，开花店的前景也一定不错。

　　从做生意的角度讲，花店应该算是典型的小本经营。一间面积不需很大的屋子，简单的装修即可，四面白墙也能显出鲜花的美丽。小花店就可以开张了。现在不少下岗的人都寻思着做点小买卖，开花店的成本正是他们所能承受的。我看到过一份花艺学校的学员调查，百余名学员几乎有95%以上的人都打算开花店。再加上现有的花店，竞争的激烈程度可想而知。

　　但是，开花店并不是想象中那么容易，毕竟花是鲜活的东西，花店是一个充满风险的行业。花从一买进时就要有损耗，如果生意不好，只能眼睁睁地看着花变枯变烂。有些高档花卉更不能多进，若卖不掉损失可就太大了，可如果没有高档花卉出售，可能会失去利润较高的定单，这又不得不让人费上一番脑筋从人类历史发展角度来看，当人们的物质生活得到满足后，对精神生活需求就会非常强烈，有人曾说过在中国“花如手机一样普及的时代即将到来，抓住每一个重大节日，如春节、情人节、圣诞节、母亲节、教师节。同时开发七夕情人节、秘书节、护士节、父亲节、记者节等有潜力的节日，扩大潜在消费人群，激发市场潜能，加强市场喧传力度。

　　花店是美丽幽雅的场所，花艺是花店的灵魂。美丽的花儿为人们传播着各种各样的情感，千姿百态的花儿述说着千言万语，每一句都述说着美好，特别是现在。随着人们的生活水平不断地进步，生活质量不断地提高和对生活的追求。鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀。花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，除了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位。

　　二、花店情况：

　　名称：梦花缘花店

　　广告语：花来一份好心情

　　招牌：

　　经营理念：花店本着以诚为本，服务至上的经营原则，真诚服务于消费者。树立竞争意识、市场意识、讲信誉、讲品牌。经营花店要学会做人，人生在世，做人是第一位的，搞经营活动，更要重视做人。

　　目标：有效的打通销售渠道，以提供产品服务为根本，促进鲜花市场的大发展。让顾客明白理解花的真实意义，把祝愿和幸福送到千家万户。带给顾客美好与幸福！

　　尽可能的提高花店的知名度和美誉度，建立属于自己的一套完整体系，最终推向全市，全国，甚至全世界，做大做强。

　　三、市场分析

　　我国花卉业从20世纪80年代开始起步，90年代进入快速发展期。据有关部门统计，目前我国花卉种植面积为14。75万公顷，年销售总额达163亿人民币。特别是近几年，随着我国国民经济的快速发展，我国花卉业的发展速度也明显加快。在广东、云南、广西、上海等地，花卉业已经发展成为当地的一项支柱产业。参加99昆明世博会花卉研讨会的200多位中外花卉专家预言，21世纪的花卉大国将在亚洲出现，而且主要是中国。花卉的发展必将推动鲜花业的发展。

　　2。SWOT

　　分析SWOT分析是指对企业的优势（strengths）劣势weaknesses）机会（opportunities）威胁（threats）进行综合分析与评估，从而选择经营战略的一种方法。

　　（1）优势

　　鲜花成本低，净利润较高。鲜花价格走中低档价格策略，与同类花店价格相比有较大幅度的降低从这一点上来说，我们有价格竞争优势。我们既有实体店又有网店，有了稳定的客户群后，顾客可以直接网上订购，方便快捷。随着网络的迅速，网上有相对多的消费群体。特别是伴随互联网长大的80后和90后。实体的花店市场就不必多说了，网上花店也有一定的优势。而且不论是在什么节日有一个鲜花需求量很大，我们存在着营销优势、物流配送优势。

　　（2）劣势

　　鲜花容易枯萎，很难挽救，所以许多花卉必须丢掉。鲜花的价格有较强的季节性，特别在节日价格浮动较大，由于资金紧张，致使宣传等市场促销活动不到位，在一定程度上影响了知名度，目标受众认知程度相对较低。简言之，在节日的时候有很多人购买，但在平常时期，很难卖出。

　　（3）机会

　　我们的花店开设在大学城，有一群活力四射，崇尚个性与追求浪漫的消费群体。他们对于鲜花的意义解读到位，尤其是在节假日，会有很多的学子会通过鲜花来表达自己的情感。我们的网上鲜花价格与同类相比较低、花的种类丰富分类明确，容易找到自己所需的花的种类。

　　（4）威胁

　　花店威胁与消费欲望减低，实体花店与虚拟网店暴增造成的冲击，

　　竞争力大！做广告宣、传之类的效果可能不明显，消费者不能直接看到、触摸到花。可能持有怀疑、观望态度。

　　3。市场细分与目标消费群选择

　　（1）市场细分

　　市场细分，就是企业要根据市场需求的多样性和购买者行为的差异，把整个市场（即全部用户）划分为若干具有某种相似特征的用户群（即细分市场），以便执行目标市场营销的战略和策略。细分市场三类群体为，大学情侣一族：是因为鲜花的定价一般在几十元左右，消费不高，大学情侣可以在轻松的消费中享受浪漫。年轻朋聚一族：大学正值年少轻狂，很多朋友间经常地联络、聚会，对于彼此之间偶尔送上一束鲜花，既温情又亲切。办公室上班族：因为鲜花是装饰办

　　公室理想产品，广大学子可以在重要或平时的节假日时给尊爱的老师捧去一束鲜花，表达感恩之情，

　　（2）目标市场

　　对任何企业而言，并非所有的环境机会都具有同等的吸引力，由于资源有限，也为了保证资源有效，企业的营销活动必然局限在一定的范围内，确定具体的服务对象，即选定目标市场。企业选择目标市场是在市场细分的基础上进行的，通过分析细分市场要求满足的程度，去发现那些尚未得到的满足的需求，相应确定准备为那些细分市场服务。我们花店现阶段的目标市场是主要集中在20~40岁的人群。主要以大学生为主，他们接受和吸收新事物的能力强，追求时尚，崇尚个性。

　　㈡营销策略分析

　　1。产品策略

　　（1）产品介绍

　　花，是一种美的植物，无论在什么环境中都能散发出它高贵的气质。在节日的时候，送上一束鲜花，带上一句问候，给朋友的心里增添了无比的温暖，尤其是在社会迅速发展的今天，花的用途随之也越来越广，无论是企业开张，节日庆典，联欢晚会，家居摆设，还是走访亲戚，就连食品中，也能出现它的'踪影。花，总是以不同的身份和不同的气质出现在不同的场合，给人们增添诸多欢乐。

　　（2）产品分类

　　主要分为：情人节鲜花、生日鲜花、教师节鲜花、慰问鲜花、祭奠鲜花、商务鲜花等。

　　①人节鲜花：

　　当代的众多大学生追求时尚与浪漫，在情人节之际更是凸显无疑，依据学生的浪漫心理，在情人节，这个独特的节日里，鲜花的需求量比较大。②生日鲜花：

　　每天都有人生日，所以生日鲜花永远也不会冷却于市场，也没有谁能把这块市场的大蛋糕一口吃掉，据有关调查分析，在生日上收到鲜花的主要是女性朋友，所以我们可以针对女性来设计适合她们的生日鲜花。

　　③教师节到了，

　　给老师送一束鲜花，是许多学子表达感恩之情的也是最直接的方式。送花是很有讲究的，送不同的鲜花，你将向你的老师表达一种不同的含义，本店将会为不同学子的需求提供更加细致的花种分类和介绍。

　　④慰问鲜花：

　　慰问鲜花主要用来探访慰问的场合，慰问鲜花的设计会给人一种有活力，温暖、积极的感觉。

　　⑤祭奠鲜花：

　　祭奠鲜花的需求量也非常大，祭奠的人每天都有，而且在现实当中的花店很少会有祭奠的花买，这种花主要以白色为主。此项分类主要是针对大学城周边地区而言。

　　⑥商务鲜花：

　　这种产品主要用于商务场合，例如：接待贵宾，会场装饰，服装装饰等等。商务鲜花在大学生中购买较少，但是对于教师及周边商务人员而言，还是有很大的市场的。

　　2、品牌

　　花店开设初始，我们便非常重视品牌。我们采取主副品牌策略，主品牌是风递幽香花店目的是为了吸引尽可能多的年轻人；副品牌是下了一番功夫的，如“水晶恋情”、“亲情花递”等等，目的是为了表达产品的优点与个性形象，营造典雅的个性氛围，传播快捷，符合目标市场消费者的消费需要。

　　3。定价策略

　　我们的花店鲜花价格走中低档价格策略，在原料、包装、服务等方面力求尽善尽美，努力给客户限度的享受和心理满足，具体将采用两种定价策略：

　　4、对于数量较少的包装，如：1支玫瑰普通装，采取尾数定价法，如定为4。9元人民币，主要满足消费者求廉心理。对于数量较多的包装，如20支以上的玫瑰，采取整数定价法，21支定为29元，价格中包含吉祥数字，目的是为了满足消费者求名心理。

　　4。分配战略

　　⑴公司地点

　　零售利润在花卉业中可达50%—80%，零售利润足以满足一个月的房租水电、员工工资、税收开支等。从这个角度考虑，店址在医院、酒店、影楼或娱乐城旁，可避免6～9月淡季对整个业绩的影响，二是从扩展批零业绩的提高考虑，因为批发利润大概在10%～30%之间，可将店址选择在花卉市场批发一条街，或花店比较集中的街区。另外在选址时还要考虑房间的门窗是否足够大，将来换成玻璃门窗，以展示花店内部的容颜。在9月至第二年5月的旺季，所有的花店，买花者都是你的客户，由于顾客购物的从众心理，批发货量大、价格便宜，你会争取到许多别人得不到的生意。同时，别的花店也是你的批发客户。

　　⑵渠道建设

　　就目前来看，我们的花店主要是与一级批发商建立业务关系。选择批发商时，一般考察其经营业绩、信誉、合作态度、供货是否及时等方面。要与批发商签定合作协议，就价格与产品质量等问题达成一致意见，配送员在任何一家网点取花价格都是一样的，并且一般在半月至一月内结算。

　　5。促销策略

　　⑴广告

　　1、广告的目标：客户的满意，是广告的最终目标。

　　2、目标市场策略我们花店主要提供鲜花、礼品及相应的服务，目前的配送能力范围为花店周边区域。通过对本花店的客户进行的有奖问卷调查显示，实际花店的目标市场中20～40岁的人群占90%大专以上教育程度的占85%，具有上网习惯的占89%，月收入在1000～10000元的占70%，能接受网上支付方式的占73%。因此我们花店现阶段的目标市场是主要集中在20~40岁的人群。

　　3、进行广告创意及策略选择

　　要有明确有力的标题：广告标题是一句吸引消费者的带有概括性、观念性和主导性的语言。简洁的广告信息：花之韶华，解说心语。发展互动性：如在网络广告上增加游戏功能，提高访问者对广告的兴趣。

　　⑵促销

　　宣传策略走的是低成本、高产出的方式。印刷宣传品，采取密集战略；同时利用广播站、报栏、宣传栏免费宣传，另外利用网站信息流优势宣传和突出形象，并与各大高校的学生社团等组织建立良好的关系，采取互惠互利双赢的战略模式。

　　四、花店概况：

　　选址定位：交院后街（德全路中街十字路口一门市处，人流量多而集中，属于大学城内，位置优越，交通方便，效果明显，容易带动生意）。

　　装饰定位：以现代风格装饰，给人以时代的气息，现代化的心理感受，这对大多数时代感较强的消费者具有激励作用。店内气氛活泼（但都要以节约成本为主）。经营范围定位：主要包括鲜花、盆花、干花、花器、工艺绢花等，因为刚开始的原因，所以其次才是花卉意境设计、婚庆服务等。

　　宣传定位：要以消费群体相符合，针对性强，不能片面撒网。

　　服务定位：引导消费，让顾客了解其花语，顾客有需要，可以上门服务，为其布置厅堂，进行花艺设计；教会消费者养护保鲜知识，经常访问客户，掌握其新要求、新动向，向有租摆业务的客户及时更换新鲜花等；可为消费者灵活安排经营时间，这样都可有很好的增加其回头客和占有率。

　　五、目标消费系统：

　　大体是老、中、青年，年龄是18岁——60岁之间，最主要消费群体为大学生，因为地点本就在大学后街，主要客流量就是大学生，也最为集中，所以他们作为第一和首要消费群体；其次就是其它青年工作者、中年人、老年人；最后是为其它过路客等。

　　六、市场营销

　　主要从以下几个方面来营销：

　　1。（1）产品多元化战略（2）产品差异化战略（3）价格战略

　　（4）会员价格（5）直销渠道（6）中间商渠道

　　2。促销

　　（1）打折（2）送货上门（3）电话问候

　　3。展示才艺4。开办网站5。实行会员制

　　6。开办培训班

　　七、财务分析

　　1。财务预测的假设

　　（1）折旧率的应用

　　初始销售费用：20%/年

　　办公设备电脑：15%/年

　　购买花：65%/年

　　（2）价格：金融投影法的价格是成本价格，即价格不包括标记。价格将增加第二年5%。

　　（3）在财务计划中使用的货币是人民币。

　　2。财务业绩

　　（3）成本分析

　　总共资金——五万元

　　店铺的租金（三万元左右）；

　　店铺简单装修费（五千元左右）；

　　进货款、设备配置费、；两名技术员工费等（一万元左右）；

　　备用余款（五千元左右）。

　　八、经营方式：

　　1。以自己五万元的资金开此店，在节约成本的前提下，开好花店

　　2、以服务顾客第一，质量绝对过关，价格绝对相对便宜，积极的花店要以走价格+质量+服务为宗旨，赢得客源；

　　3、可以广告宣传，在大学城里，贴海报、发宣传单、租用小车宣传、利用学校内广播和论坛宣传等；

　　4、花店发展稳定后，就可以在网上宣传和网上销售，更大的提高知名度和客源；

　　5、在温江范围内，我们可以保证送货上门和上门服务。

　　九、盈利方式：

　　本身卖鲜花等的品种的利润；

　　鲜花配送的服务费；

　　上门服务的服务费；

　　十、风险分析和对应措施：

　　鲜花的保养难。开花店不可避免的会碰到鲜花的损耗问题，因此如何保养好鲜花，尽量降低花朵的损耗就显得非常重要。如果保养工作做得不好，损耗过大，就会入不敷出。淡季的顾客少。每年的淡季是花店面临的一个重大考验，如果不能在淡季找到新的销售渠道，保持一定的顾客量，那么这几个月花店就很难挺过来。

　　策略：

　　1、可以将员工送到专门的培训学校进行培训。另外，鉴于如今人们对花艺作品的喜好各不相同，所以量身定做是花店发展业务的方向；

　　2、为花店选择正确的定位。花店的档次相差巨大，如果定位不当，就会造成很大的损失。

　　3、选择适当的店址。开花店可以选在该地区的花店聚集地，这样的话可以形成规模效应，很多顾客会“慕名而来”。如果决定单独选址，则可以考虑选在医院、酒店、影楼或娱乐城旁边，这样可避免淡季对整个业绩的影响。

　　4、经营花店要抓商机，多做熟客。要做到这一点，信誉是关键。首先是花卉质量价格要适当，其次是要重视服务质量，可以向顾客作出免费送货上门等。

　　十一、退出机制

　　由于很好的把握了时机，花店的利润在逐年上升，经各股东商议，决定扩大经营范围，并收购了一小部分股东的股份，初步打算开连锁花店。

商业策划书7

　　一、序言

　　随着经济发展，生活水平显著提高，水果正逐步由数量型向质量型改变，小商贩和传统的水果店以无法满足广大消费者对水果品质以及购买环境的要求，因此水果专卖店能够得到市场的认可，这是果品销售的发展必然趋势。

　　在欧洲等发达国家的国内市场，大都有自己的果菜集团，自己实行直销和特许连锁经营。如欧洲的埃康迪批发市场，较早的进入这个领域。现在已拥有6000家连锁店和10000家小店，垄断着德国同类产品21%的销量，外来的客商无法与之抗衡。

　　现在，中国水果的主体市场尚处于幼稚期，但市场容量递增速度却很惊人。如果，这一时期，不先行导入，抢占战略制高点，以后进入将面临较高难度，在战略上也会受制与人。

　　同比“便利店”的特许加盟，水果专卖店具有投资少，技术含量低，易操作，利润大和回报快的优点。不久的将来，必然成为一个新的加盟热点。

　　二、市场分析

　　（一）消费群体分析

　　水果，这种大众消费品已逐渐转变为生活必需品，是大众消费的一个重要组成部分。目前，大众消费群体的水果消费途径是由以下两种方式组成：

　　（1）集市水果摊

　　（2）大型超市

　　针对一般消费群体而言，主要的水果消费途径是集市水果摊（菜市场、街道流动小贩），他们往往选择时令水果作为主要消费对象，对非时令水果、进口水果等中高档水果的选购相对较少，他们也会在去大型百货超市集中采购的过程中选购水果。此类消费群体以中老年消费者居多，他们时间充裕，能够很有耐心的挑选水果品质、权衡价格希望能够得到最大的实惠。他们的消费特点是：要求便利、要求低价、对比选购性强。

　　对于中高档消费群体而言，水果消费的主要途径是来源于大型百货超市和社区便利店。这部分人群以中青年为主。他们每日忙碌于工作和交际，日常消费品的采购一般是在周末或节假日，在大型百货超市进行一站式购齐。而这部分消费者更看中水果的品质和种类。他们往往会对新鲜、新奇的水果种类显现出喜好和偏向。

　　按以上两种消费途径为维度进行表格分析，具体如下：

　　通过上面的对比表我们能够发现，两个消费群体的消费心理略有不同，但是都对水果销售商提出了要求。为了能够满足这两种消费群体的消费心理，也为了顺应市场需求，就需要有既便利、低价又时尚、提供高品质商品的零售形式出现，这就是本项目方案所要研究的“水果连锁超市”的`销售形式，也是“水果连锁超市”的基本定位。

　　水果连锁经营实行的是团体作战，灵活和及时的配送，可以保持各单位货品的新鲜度集群开店，可以降低成本，货品采购和配送成本，其高度一致的整体行动和区域市场占有密度，可以迅速扩大品牌的知名度和占有市场，其特性完全符合水果销售。

　　结论：水果连锁形象店的市场定位是——低价、便利、时尚、诚信、高品质、服务优。主要服务对象为中高收入阶层，辐射低收入人群。

　　（二）市场前景分析

　　现在互联网发展如此神速，便捷的全球物流系统和互联网相结合，对互联网销售来说是如虎添翼。但互联网销售现主要涉及的行业主要是有较长时间保质期又便于零散销售和运输的产品，比如：服装、电子产品、数码产品和极少部分的包装食品。所以说互联网销售低廉的价格对现有的营销渠道带来沉重的打击，尤其是对终端零售是致命的一击，说不定，等我们80、90后逐渐的步入社会的创造和消费主导群将会全面扭转现行的营销与销售渠道，似的互联网真正融入到我们的生活中去。但蔬菜、水果卖就是新鲜，所以我断言在短短几年内也不会由网络替代我这些水果零售企业，要替代也是有只能实现城域互联网水果蔬菜销售平台，但这正是我们将来发展的方向与目标。

　　三、竞争分析

　　水果超市是水果行业发展到一定阶段的产物，它和水果零售的专业场所与水果批发及大型综合超市经营特征不同，我们塑造的是服务周到的社区平价水果超市。

商业策划书8

　　一、摘要

　　1、企业理念和企业特征

　　为了丰富长桥地区居民的文化生活，提升长桥人民的文化素质，目前在该地区巳建立了西南文化艺术中心及西南影城分院，投资人本着“立足实践、大胆创新，与时俱进、勇于探索”的理念，设想将在该地区创立一家中高档的美容美发有限公司，为在那里居住的市民提供优质、上等的服务，满足各个层次消费者的需要。

　　2、商机和战略

　　公司所在地区的环境“动静相宜”，周边属于城郊结合部，目前居民楼众多，正在向形成小型的文化、商业街迈进。然而只是偶尔能见到几家不成规模的理发店，这似乎与该地区文化背景相差甚远。为此，该美容美发公司的建立，将无疑给该地区的消费者带来很大的便利，在此地区设立公司的前景一片光明，爱美之心人皆有知，只要不断提高服务品牌，聘请著名的美容师加盟，那这里的居民一定不会舍近求远了。同样的消费、同样的享受，消费者何乐而不为呢?通过一、二年的实践，在取得成功经验的基础上，再扩大经营规模，定能创造出更多的利润。

　　3、企业目标市场和预测

　　公司服务的对象主要是该地区的中青年人士，向他们提供优质的.服务，只要定价合理，服务保证，一定会有一定数量的消费者，产生更大的规模经济，据保守的预测年营业额将会超过20万元。 4、企业竞争优势

　　由于该地区尚未具有比较高档的美容美发公司，而且随着大批商业楼及居民的建成，公司的建立势必会带来一定的消费者，打败一些不成气候的小小理发室，使公司在竞争中处于不败之地。

　　5、企业经济性、盈利性和收获能力

　　经济效益预测：

　　年营业收入：50万元 年营业总成本： 40万元 年利润： 10万元 所交所得税：2.7万 税后利润： 7.3万 提取盈余公积： 1.01万 可分配利润：6.29万 投资回收期：3年 6、企业团队

　　公司有员工8名，员工除投资方推荐委派人员外，其他人员向社会公开招聘。其中：法定代表人(兼总经理)1名负责日常经营管理;财务人员1人负责公司的帐务处理;监事1人负责监督公司的经营状况及财务监管;员工5人负责公司的日常经营及参与策划各种公关活动，其中招聘深资质的美容师1名，其余为招聘劳务工(不出资)。7、投资企业的回报 总投资额为20万元人民币 注册资金为20万元人民币

　　出资情况：法定代表人出资10.1万元人民币，占投资比例的55%; 其余9.9万元由3人平均投资，占投资比例的45%。 出资方式：全部以货币资金投入。

　　缴资期限：在工商营业执照签发前一个月(即工商查名成功后)全部到位。 经营期限：5年 资金的主要用途：购买固定资产及低值易耗品(电吹风机、多功能转椅、罩子、躺椅等)、开办费、房屋租赁费、水电费、管理费、员工工资及各种税收、不可预见费等。

　　企业回报：企业预计将在3年即可收回投资成本，并且投资人可每年视经营状况追加部分固定资产外，再按出资比例分红。

　　二、目录(商业计划书正文目录)

　　1、行业、企业及产品或服务

　　2、市场调研和分析

　　3、企业的经济性

　　4、经营计划

　　5、设计和开发计划

　　6、规划和营计划

　　7、管理团队

　　8、财务计划及相关报表

　　9、关键风险、问题和假设

　　10、总日程表

　　三、商业计划书正文

　　摘要

　　1. 基本情况

　　2. 管理情况

　　3. 产品介绍

　　4. 发展目标

　　5. 市场分析

　　6. 资金需求量及使用情况

　　7. 经营及财务分析

　　8. 风险分析

　　9. 投资出路(公开上市，兼并收购，回购)

　　商业计划书范文格式

　　案例来自：中国产业竞争情报网

　　第一章 公司基本情况

　　一. 项目公司与关联公司

　　二. 公司组织结构

　　三. 公司管理层构成

　　四. 历史财务经营状况

　　五. 历史管理与营销基础

　　六. 公司地理位置

　　七. 公司发展战略

　　八. 公司内部控制管理

　　第二章 项目产品介绍

　　一. 产品/服务描述(分类、名称、规格、型号、产量、价格等)

　　二. 产品特性

　　三. 产品商标注册情况

　　四. 产品更新换代周期

　　五. 产品标准

　　六. 产品生产原料

　　七. 产品加工工艺

　　八. 生产线主要设备

　　九. 核心生产设备

　　十. 研究与开发

　　1. 正在开发/待开发产品简介

　　2. 公司已往的研究与开发成果及其技术先进性

　　3. 研发计划及时间表

　　4. 知识产权策略

　　5. 公司现有技术开发资源以及技术储备情况

　　6. 无形资产(商标知识产权专利等)

　　十一.产品的售后服务网络和用户技术支持

　　十二. 项目地理位置与背景

　　十三.项目建设基本方案

　　第三章 项目行业及产品市场分析

　　二. 行业情况(行业发展历史及趋势，哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒。政策限制等，行业市场前景分析与预测)

　　三. 产品原料市场分析

　　四. 目标区域产品供需现状与预测(目标市场分析)

　　五. 产品市场供给状况分析

　　六. 产品市场需求状况分析

　　七. 产品市场平衡性分析

　　八. 产品销售渠道分析

　　九. 竞争对手情况与分析

　　1. 竞争对手情况

　　2. 本公司与行业内五个主要竞争对手的比较

　　十. 行业准入与政策环境分析

　　第四章 项目产品生产发展战略与营销实施计划

　　一. 项目执行战略

　　二. 项目合作方案

　　三. 公司发展战略

　　四. 市场快速反应系统建设

　　五. 企业安全管理系统建设

　　六. 产品销售成本的构成及销售价格制订的依据

　　七. 产品市场营销策略

　　1. 在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施

　　2. 在广告促销方面的策略与实施

　　3. 在产品销售价格方面的策略与实施

　　4. 在建立良好销售队伍方面的策略与实施

　　八. 产品销售代理系统

　　九. 产品销售计划

　　十. 产品售后服务方面的策略与实施

　　第五章 项目产品生产及swot综合分析

　　一. 项目产品制造情况 产品市场预测

　　1. 产品生产厂房情况

　　2. 现有生产设备情况

　　3. 产品的生产制造过程、工艺流程

　　4. 主要原材料供应商情况

　　二. 项目优势分析

　　三. 项目弱势分析

　　四. 项目机会分析

　　五. 项目威胁分析

　　六. swot综合分析

　　第六章 项目管理与人员计划

　　一. 组织结构

　　二. 管理团队介绍

　　三. 管理团队建设与完善

　　1. 公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制

　　2. 是否考虑管理层持股问题 四. 人员招聘与培训计划

　　五. 人员管理制度与激励机制

　　六. 成本控制管理

　　七. 项目实施进度计划

　　第七章 项目风险分析与规避对策

　　一. 经营管理风险及其规避

　　二. 技术人才风险及其规避

　　三. 安全、污染风险及控制

　　四. 产品市场开拓风险及其规避

　　五. 政策风险及其规避

　　六. 中小企业融资风险与对策

　　七. 对公司关键人员依赖的风险

　　第八章 项目投入估算与融资说明

　　一. 项目中小企业融资需求与贷款方式

　　二. 项目资金使用计划

　　三. 中小企业融资资金使用计划

　　四. 贷款方式及还款保证

　　五. 投资方可享有哪些监督和管理权力

　　六. 投资方以何种方式收回投资，具体方式和执行时间

　　第九章 项目财务预算及财务计划(每一项财务数据要有依据，要进行财务数据说明)

　　一. 财务分析说明

　　二. 财务资料预测(未来3-5年)

　　1. 销售收入明细表

　　2. 成本费用明细表

　　3. 薪金水平明细表

　　4. 固定资产明细表

　　5. 资产负债表

　　6. 利润及利润分配明细表

　　7. 现金流量表

　　8. 财务收益能力分析

　　1) 财务盈利能力分析

　　2) 项目清偿能力分析

　　第十章 公司无形资产价值分析

　　一. 分析方法的选择

　　二. 收益年限的确定

　　三. 基本数据

　　四. 无形资产价值的确定

　　附件

　　附件i：项目实施进度

　　附件ii：其它补充内容

商业策划书9

　　为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。

　　一、机构设置与职能

　　下设三个部门：业务部、财务部和后勤部。

　　（一）总经理按照公司章程规定的履行职责。

　　（二）业务部职能与直接责任

　　部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。

　　直接责任：

　　1、负责对寄卖物进行鉴定、评估、保管。

　　2、负责制定《评估标准书》；

　　3、负责开发新业务及制定相关管理制度；

　　4、负责与本业务所涉及的相关职能部门的协调工作；

　　5、负责公司的业务技能培训；

　　6、负责公司业务资料的管理工作。

　　（三）财务部职能与直接责任

　　部门职能：负责公司日常的财务管理工作及业务的事后监督工作。 直接责任：

　　1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行；

　　2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案；

　　3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律；

　　4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益；

　　5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作；

　　6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用；

　　7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整；

　　8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管；

　　9、负责对公司业务的`事后监督工作；

　　10、负责办理公司的各项纳税事宜；

　　（四）后勤部职能与直接责任

　　部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、负责建立公司信息管理系统。

　　直接责任：

　　1、负责对办公场所管理；

　　2、负责办公用品的购置和管理；

　　3、负责制定安全制度，管理安全防范设施；

　　4、负责制定考勤制度；

　　5、负责与公安部门的协调工作；

　　6、负责公司的档案管理工作；

　　7、总经理交办的其他工作。

　　二、库房管理

　　（一）库房管理工作由专人负责，工作人员应忠于职守，遵纪守法，廉洁奉公，时刻保持高度的警惕性和责任感。

　　（二）仓库保持整洁，物品摆放稳妥、有序，标签拴挂、粘贴牢固，签章清楚，内容齐全，字迹工整。

　　（三）物品出入库须双人在场，入库、出库手续当场办理，齐全、规范，不得以任何理由先出（入）库后补办手续。

　　（四）库存物品设专薄逐次序时登记，妥善保管出入库票据，按期进行票物核对、帐物核对、帐票核对，月末与财务和业务部门共同点库对帐。

　　（五）物品入库出库应严格把关，不出纰漏。寄卖品入库时，认真查点核对，做到有单有物。入库后，应按顺序放入，不得随意散放，非经有权人批准不得随意出借、拆看。

　　三、员工行为规范管理

　　（一）全体员工要牢固树立热情为客户服务，认真对客户负责的思想和“服务促业务，服务出效益”的观念。加强学习，努力创建一支素质高、业务精，具有良好职业道德和文明礼貌的员工队伍，塑造优秀的企业形象，建立良好的社会声誉。

　　（二）服务用语规范：在办理业务过程中要语言文雅、礼貌，在工作中提倡使用普通话，在办公和营业场所须保持安静、和谐，不可大声说话，高声喧哗。任何情况下不得与客户吵架，谩骂。

　　（三）服务质量规范：客户临柜时，员工应微笑迎接，主动招呼“您好”。当遇到客户咨询，应主动招呼，并详细给予说明，做到多问不烦不燥。遇到客户对工作提出建议或批评时，应虚心诚恳且站立服务。认真负责，按章操作，熟悉业务，杜绝差错，正确收付现金，计算利息，为客户保密。

　　（四）劳动纪律规范：员工要按时上班，不迟到、不早退，有事须办理请假手续，不得擅自代班代岗。营业时间，不准带领无关人员进人营业柜台内。员工上班应着装整洁、服装洁净得体。

　　六、安全保卫管理

　　（一）根据公司的要求，按规定的保安项目做好安全防范工作，周密细致地为公司安全服务。

　　（二）根据有关规章制度，做好防盗、防爆等工作。

　　（四）在开展业务时如发现可疑物品、可疑人员或者公安机关通报协查的人员或赃物，应当产即向公安机关报告。

　　（五）保障寄卖者生命财产安全，如有异常及时处理或报告上级。

　　（六）执行交接班制度，做好交接班记录。

商业策划书10

　　1.公司介绍

　　本公司名为——广州宜校兼职有限公司，是大学生创业公司（公司名为虚构，当前项目仍在团队阶段），目的是为了为大学生寻找相近并且适合的高质量数量足的兼职，公司内部人员包含众多高校精英人员。

　　2.技术与产品

　　在技术方面，公司拥有各大高校技术人员，同时也有在其他互联网公司从事多年技术的高级人员，同时也有众多专利技术，随时间的推移，我相信公司内的技术人员将会越来越优秀，一直在学习的高校精英技术人员是值得投资的。在产品方面，公司运营了一个宜校兼职app软件，同时也运营了众多微信公众平台作为收集和发布兼职的平台。

　　3.市场分析

　　市场上相类似的兼职app也不少，但是本公司和市面上的产品有着本质上的不同，市面上的app是为了满足社会上所有人的兼职需求，市场范围巨大，也真是因为这样，他们的重点人群太多，因此效果只能是平均泛滥。而我们的公司是为了满足大学生的兼职需求，为他们寻找优秀的近距离的兼职，在每个高校我们几乎都会有相应的负责人，他们的任务是为自己的学校寻找附近的优秀兼职，主动寻找，与店家洽谈合作，因此我们的市场主要是在众多高校，定位明确，目的分明。

　　4.竞争分析

　　竞争无处不在，更可况是市场巨大的大学生市场，其中的竞争压力必然不小，其中最大的压力便是当公司的产品推出市场的时候，市面上已有的公司会及时改变他们的重心。与在市场上有稳定资源的对手竞争的时候总是吃亏的可能姓更大，如果发展不好，被吞并也不是不可能。根据在网上所学的六力分析模型，我便尝试着进行竞争分析。

　　①现存的竞争者的影响力较大，拥有不少的稳定客户，活力一般，同时虽然他们有在做宣传，但是宣传的力度还有要求比较低，因此拓展市场的能力有限，能力一般，根据长期的观察，竞争者的更新频率较低，人性化的操作与体验有待提高；

　　②供货商（发布兼职的商家）的影响力也是一般，甚至缺少相应的可信度，所以寻找可信有质量的兼职是十分有必要的，活力不错，因为各大商家所需求的兼职人员都是长期可能都会有需求，外包这样的优秀模式当然会有很多人去用，能力的话，各大商家也只是愿意把简单没有什么重要意义的工作拿来寻找兼职人员来做，避免了众多不如人意的'结局，因此，高质量的兼职也就是”供货商的能力”是非常难以提高的；

　　③客户的影响力不错，不仅有社会上的人员要做兼职，其实其中占据很大比例的是大学生，因此，大学生是非常需要这样的产品，活力极强，大学生对于兼职的需求是非常多的，能力略差，因为做兼职的社会人员更多的是能力较差的，但是大学生的话能力也是在一个不成熟的阶段；

　　④潜在竞争者的影响力较差，活力较强，既然敢于闯进这个市场，当然是有他们的思考的，也肯定没有那么容易放弃的，能力未知，也就要看接下来竞争的结果了，不论能力如果，自身的能力是最重要的；

　　⑤产品或服务的替代方式：我们的产品和服务和其他的公司相比会更加主动，不仅有商家主动发布兼职的板块，更有各大高校的学生负责人去主动需找洽谈校区附近的商家，来给大家争取质量更高的兼职；

　　⑥协力业者的力量：对于公司内部的兄弟伙伴们，我们不仅要拥有强劲的欲望和热情，更要创造出真正专属于我们公司的公司文化和底蕴，只有如此，才是一个公司赖以为继的根本。

　　5.市场营销

　　关于市场营销这块儿，公司的产品和服务的主要人群是大学生，因此对于众多商家来说，如果总是能够找到真正的大学生来为自己做兼职的话，可信度还有安全度都是极高的，因此，只要我们抓好这关，做好大学生的身份证明从而给予相应的兼职的话，相信会有众多商家愿意更多的发布兼职；除此之外，公司也会再众多各大高校寻找相应的负责人，当然，负责人都是在茁壮成长的大学生，他们的工作就是为了在学校附近寻找合适的商家进行洽谈，确定合作关系，分享高质量工作和获得信任，这样如此，公司就会获取更多的可靠接地气的兼职，而负责人的酬劳便有他们寻找的兼职数量和兼职质量来由公司最终评断。

　　6.投资说明

　　7.项目投资报酬与退出

　　8.项目风险分析

　　投资这方面的话，现如今我拥有的知识无法支持我完成一份完整的投资相关的设想和计划，所以我便列出一些我的想法。

　　投资的目的，无非就是因为现如今的资金链不够庞大无法支撑进一步的扩张和扩大公司规模等急需大量资金的支持，同时这样数量的资金也无法通过贷款代入，并且贷款需要利息。

商业策划书11

　　目录

　　第一章 项目摘要

　　一、项目概述

　　二、项目优势

　　三、项目背景

　　四、项目投资计划

　　第二章项目公司

　　一、公司简介

　　二、公司结构/管理

　　三、股权结构

　　四、项目其他背景

　　第三章项目规划

　　一、项目位置

　　二、法律明细

　　三、项目详细规划

　　第四章项目实施计划

　　一、项目建设规模

　　二、具有新建设酒店的优

　　第五章项目投资分析 一、投资估算

　　二、参数预测

　　第六章市场分析

　　第七章 一、商务酒店概况

　　二、酒店经营指标分析

　　三、竞争对手及发展态势

　　四、项目定位

　　第一章项目摘要

　　一、项目概述

　　随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步

　　的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。 顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成

　　都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越

　　酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元，酒店用地面积

　　260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层。2—7层为客房，8层规划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、茶座150米方

　　新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代

　　酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。

　　二、项目优势

　　黄金地段、得天独厚

　　采用专业化商务酒店管理团队

　　采用专业的商务酒店的设计理念筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工 专业的星级酒店服务师进行统一的培训

　　现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式

　　三、项目背景

　　成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区3处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。

　　成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店15家、五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。

　　四、项目投资计划

　　补充项目装修风格？及定位等？

　　（一）投资总额

　　项目投资概算为430万元（包括场租款（150万）、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资230万元）（二）运营计划

　　根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为3个月。

　　根据营运收支预估数据，预计项目营运2年，即可还清本息。

　　第二章 项目公司

　　一、商务酒店公司简介

　　商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米 ，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房90套；有风格各异、环境幽雅的中西式茶餐厅、先进的一体化卫浴设施、高速稳定的局域网等相对应的配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供高水准的专业服务。

　　二、公司结构和管理层

　　公司实行单店总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有店长（总经理）、工程部、财务部、前厅部、客房部等。

　　商务酒店定员33人，其中高级管理人员1人，中级管理5人，服务人员27人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。

　　三、公司股权结构

　　公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长 、总经理 。

　　四、项目其他背景

　　近年，成都市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；成都市已成为重要的人流、物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域内急需一家高规格、高标准的商务酒店。由

　　人员编制于该区域内的星级宾馆（珠峰酒店、银河王朝大酒店、绿洲酒店等），有的酒店存

　　在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施严重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益。

　　第三章 项目规划

　　一、项目位置

　　本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于成都市最繁华路段顺城大街，项目座落于呈长方型地块的东西侧，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，现已完工有原“熊猫城”的改造。届时时尚、现代化得酒店将凸现在人们的眼前。

　　二、相关法律文件

　　同意改建的相关部门的批文， 8年以上 租赁经营合同。

　　三、项目详细规划

　　1、项目明细

　　酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从四川省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得成都市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。 2、客房

　　酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，大床房，情侣房。在客房装修问题上，先成都主要的几家商务酒店主要选用的是异域风和本地想结合，但随着这两年成都酒店市场的改变和发展，越来越多的客户倾向于欧式风格的酒店！原由

　　1、 欧式风格的装修给人一种尊贵的感觉

　　2、 可以提升酒店的整体形象和酒店的档次，以此为基础增加

　　收益点

　　3、 对于商务人事有个更好的商务洽谈的典雅的环境 总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括 标准房，商务房、情侣房、豪华单人房。

　　3、后勤设施

　　后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。

　　其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、员工洗手间、楼层工作间及泵房等。 大堂在布置和规划时按照功能的用处进行划分，一共分为：休息区、接待区、其他功能区。三大功能区要在一定意义上分开，但是又要相协调。所以大堂的总体规划是：以电梯门为基础点相周边放射型的规划三大功能区。 4、技术资料

　　根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下： 面积资料

　　总地上建筑 260平方米 总建筑面积2300平方米 停车位： （地下）10个，（场外）50--80个（项目地外50米就是大型的公用停车场，经协商可供我们酒店有偿使用）

　　6、装修期成本预算

　　资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。

　　成本明细如下：

　　1 前期费用（租金，记在成本之内 ） ￥：150万 2装修费用（电梯工程、空调）￥：230万 3 开办费 ￥： 50万 总价 ￥：430万元

　　第四章 项目实施计划一、项目装修规模

　　二、具有新建设酒店的优势

　　酒店企业的.生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一种新型形态，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。

　　第五章swot分析

　　一、具有显著的成本费用优势

　　酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和茶座、大厅商务中心的出租承包收入每年就能取得70---90万元的收入经营权费用。

　　二、参数预测

　　1、 预估期

　　2011年至2021年，共10年。

　　2、 客房入住率

　　成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之间，参照

　　中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取96%。

　　由于商务式酒店具管理和客户资源优势，从营运第二年

　　开始进入稳定期。

　　3、 平均房价

　　参照成都市精品商务酒店现有房价水平和国内其他地区

　　城市商务酒店房价水平，应该达到人民币168----198元/间。

　　市场分析年营业收入的测算

　　一、客房利润收入：

　　1、主营业务收入：房屋销售收入（按规划85个房间计算）

　　198元/间——168元/间 均价183元/间

　　每天的入住率按96%计算：82间*183元/间=15006元

　　日收入：82间*183元/间=15006元

　　月收入：15006元*30天=450180元

　　年收入：450180元*12个月=5402160元

　　2、其他收入：大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等，年收入约120万元。

　　收入合计：660万元/年

　　主营业务支出：

　　1、员工年工资：33人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12个月 =712000元

　　2、水电费：30000元/月*12个月=360000元

　　3、一次性用品费用（含客源和员工早餐）：340000元/年

　　4、洗涤费用：60000元/年

　　5、办公费用：3万元

　　6、客房员工提成：24*6*365=52000元/年

　　8、店长绩效提成（用于奖励除服务员之外的员工）：5万元。

　　9、职工食堂费用（中午和晚餐）：120000元/年

　　10、员工培训费、年终福利费等开支：180000元

　　11、税收：300000元/年12、电话、宽带等通信费用：80000元/年

　　13、其他费用（电梯维修年检、灭4害等）：50000元/年

　　14、房屋租赁支出：150万元/年（3年后逐年5%递增）

　　合计：383.50万元/年

　　其他业务成本：60万元/年。

　　折旧：56万元/年

　　成本合计：499.5万元/年

　　净利润：160.50万元/年

　　第六章 市场分析

　　一、酒店概况

　　至2010年底，成都地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店5家（建），四星级酒店14家，三星级酒店268家。

　　据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。商务酒店在营运初期，时值四川旅游危机，在客源受到较大影响的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级商务酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。

　　成都地区的精品商务酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。 四川省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在2008-2010年因金融危机、汶川特大地质灾害及其他原因拖慢了，而这情况也随着国家大力的道路、城镇恢复建设在2011年开始复苏。

　　从资料分析中，推断成都地区未来旅游业发展是乐观的，而在顺城片区目前没有一家精品商务酒店。。而同时周边林立的大批写字楼也提供了我们大量稳定的客户源，加上周边3家星级酒店的老化和价格的高昂。本项目在此区域的发展前景非常乐观。

　　二、酒店经营指标分析

　　成都地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来成都。

　　成都地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿的“春熙路商业圈”，在这里向周边辐射可以达到成都最繁华的地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。

　　酒店入住率

　　据我向成都市旅游局作出的非正式提问，得知顺城地区的三星级饭店于2010年的平均房租约为人民币158元至260元一晚，而入住率约为88%。

　　三、竞争对手及发展态势

　　在2010年末，成都地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上的酒店。

　　在成都市区顺城片区内，共有5家三星级，9家二星级及6家一星级及未被评星的酒店4家、招待所24家。

　　根据成都市旅游局所提供的资料，目前顺城片区没有在建的3星以上的酒店和商务型的酒店。对顺城片区的投资酒店在15年中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将

商业策划书12

　　1.执行摘要

　　本创业计划书是以寻求合作为目的，向未来的合作伙伴介绍本公司新产品项目的策略、目标、意义、市场、资金与投资分析等。

　　1.1项目计划

　　本项目计划组建一家有限责任公司，名称为"xx"食疗保健主题餐厅，主要从事食疗保健餐饮的经营。公司成立地点暂定在南京市，注册资本为人民币50万元，全部投资者为自然人或私营企业法人。本公司将中国传统医学原理与现代化餐饮管理有机结合，向城市居民提供具有传统文化特色的食疗保健食品，在中式餐饮与医疗保健的中间领域开辟一块崭新的天地。

　　公司成立第一年，计划年接待顾客量为5。6万人次，即日接待顾客量约为150人次，销售对象为南京市中心的社区居民及部分工作人群。

　　第二年，增加顾客量至7万人次，即日接待顾客量约为190人次。第三年将顾客范围推广到整个南京市，同时将年接待顾客量扩大到20万人次。

　　第四年将向外部定向募集资金，并着手诚招个人或企业加盟顾"xx"食疗保健主题餐厅。

　　第五年公司将向向全国的中式餐饮业挑战进军，届时本公司将以多种形式接受合作伙伴的加盟，包括优先股、可转换债、附任股权债等灵活多样的形式。投资合作者的利益将采用转售、回购与上市等多种途径获得回报与退出。

　　1.2产品和服务介绍

　　"xx"食疗保健主题餐厅将成为一个多项服务于一身的餐饮中心，提供以下服务：

　　向顾客提供保健食疗餐品

　　为顾客提供保健饮食咨询

　　向每位顾客赠送食疗文化手册

　　定期面向会员进行免费健康培训

　　为会员制定保健饮食方案

　　向会员赠送书籍与光盘

　　1.3市场机遇

　　1.3.1 "民以食为天"是永恒的真理，餐饮业是长青行业。

　　改革开放带来的经济迅速腾飞，城乡居民收入稳步增长和旅游、商务的蓬勃发展为餐饮业的持续兴旺提供了庞大的经济基础和广阔的市场空间。目前我国正处于改革开放后餐饮业发展的第三次高峰，中式餐饮业面临着千载难逢的发展机遇。随着与国际市场的接轨中国餐饮市场更加开放，市场更趋丰富多彩。

　　1.3.2城市居民的生活水平的提高必然对身体健康更加关注。

　　随着城市现代化建设的突飞猛进，城市居民的收入水平逐年增加，消费档次不断上升，尤其是在温饱满足的前提下，对饮食的健康关注会越来越多。我国逐渐步入老龄化社会，城市环境的污染，生活压力的增大，都会对人们的健康提出了挑战，不久的将来，人们对医疗、保健的消费开支将会不断增加。

　　1.3.3食疗文化必将成为21世纪的饮食新潮流。

　　当全世界为疯牛病、口蹄疫、禽流感、非典等大伤脑筋时，食疗文化以其独特的自然气息日益赢得了人们的喜爱。当绿色餐饮已经成为人们的共识的时候，健康科学的食疗文化也在逐渐深入人心，根据现代人追求健康、美味的反朴归真的饮食要求，创办以食疗保健主题的餐厅可以说是顺应潮流。

　　1.4产品和服务的竞争优势

　　l产品概念的原创性所具有的先发优势，可以尽快的较少阻拦的占领现有市场。食疗餐厅尽管在国外及港澳沿海城市已颇为流行，但是最国内尤其是内陆城市的发展才刚刚起步，其发展前景光明。而将食疗餐厅引申到食疗保健领域不仅在南京而且在国内外更具有开创性优势，可以避免残酷的竞争，夺取先机。

　　l众所周知，动物类食品含有丰富的锌、铁、硒等微量元素，这是植物类食品所缺乏的，为了弥补单纯食疗中这些微量元素的缺乏，本公司将与南京中医药大学营养与食疗系精诚合作，由食品研究所的专业人员配备含丰富的.锌、铁、锡等微量元素的补充饮料，如强化果汁等，可在就餐时为广大顾客提供，这样不仅使食疗得到很好的配备与完善，而且也使餐厅在同类行业中独树一帜。

　　l产品的科研含量，可以避免同类企业的模仿与渗透造成的市场流失。由于餐饮企业模仿性较强，本公司将努力提高食疗保健餐品的科学含量，不断开创新的餐品种类，保持企业在食疗保健领域的绝对竞争优势。本公司将谋求与省内以及全国性的科研机构进行合作，为产品的研发提供理论指导或技术支持。

　　l餐厅及产品具有独特幽雅的文化气息，可以成为企业的隐性资产，增加餐品的附加值。本餐厅是是有拥有一定实践技术和理论基础的老师创业经营的，因此可以发挥文化素养高、品位高雅的特长，不仅从餐厅的环境、餐品、服务、管理各方面提高文化，而且通过引进俱乐部的形式，将餐厅经营成一个具有浓郁的绿色文化的文化餐厅。

　　1.5重要使命

　　"xx"食疗保健主体餐厅旨在通过经营健康、环保、卫生、便捷的食疗保健餐品的同时，推广科学、健康、绿色的食疗文化。针对城市居民日益严峻的健康威胁，本公司将顺应潮流，根据广大消费者需求推出"xx"系列食疗保健餐品，为城市居民的餐饮消费提供一个幽雅恬适的就餐环境，为城市居民的健康生活开拓一个崭新的消费领域。

　　1.6成功关键

　　l开发一系列具有风味独特的绿色环保餐品，提高餐品的科技含量，突出餐品的食疗保健功能。

　　l从餐厅管理到产品服务，都要烘托出浓郁的文化特色，体现对顾客最体贴完善的人文关怀，提高顾客对餐厅的忠诚。

商业策划书13

　　一、背景资料

　　各大珠宝品牌的加盟伙伴每年都将有汇聚到参加一些品牌培训，健康酒会，或者沟通会之类，如何借势宣传，起到事半功倍的市场拓展效果和旗舰店业务开拓效果，为此品牌发展部对品牌宣传做全局项目策划案，以利于各位同仁快速高效的开展拓展工作和品牌建设工作。

　　二、获得会议信息

　　市场部市场拓展员，客服人员，总经理及部门高管。常规需要调查的`相关内容：

　　1、加盟伙伴会议时间、地址、日程活动安排。

　　2、经销商名单和联系方式。

　　3、经销商入驻酒店情况以及作息时间安排。

　　三、确定工作内容

　　（一）会前（沟通）

　　1、加盟伙伴出发之前发邀请函：提醒可以自带部分修理货品尝试，标注立新总部和旗舰店位置，并且告知接待个人的客户经理的电话。

　　2、加盟伙伴到达深圳之后网络群发短信息强调欢迎到深，并再次提醒参观旗舰店以及相关合作洽谈事项。

　　3、与品牌商总部能否达成互动安排：

　　（1）合作：共同确定合作项目（论坛主题，加盟商服务项目），签约立新，互惠（折扣和优惠），特约商户（摆放立牌推广期免一定维修费）。

　　（2）配发资料：允许资料一起配发，现场放置资料架，展架。

　　（3）专题说明：加盟商会议上安排项目合作说明。

　　（4）安排场地，单独举办说明会。

　　（二）会中（沟通）

　　1、获得面谈条件：酒店拜访（提前预约）。

　　2、邀请参观总部和旗舰店。

　　3、现场推介会标准流程，含接待责任人，专题片播放，讲解，现场体验等相关服务。

　　4、特殊合作需要与总经理接待安排需要提前预约等。

　　5、入驻酒店放置相关宣传物料（大堂欢迎牌，房间欢迎资料）。

　　6、总部和旗舰店欢迎横幅和立牌等。

　　（三）会后（沟通）

　　1、客服和督导部门利用短信平台，发信息给未参观的客户，并将参观过的客户良好气氛短信传达给未到的加盟伙伴，并希望有空余时间再来参观首饰旗舰店现场，并亲自体验更快、省、便的美容（维修）服务，详情咨询客户经理。

　　2、对于参观过美容中心的签约加盟伙伴和潜在合作客户致电询问服务的质量以及改进建议进行问卷调查，并及时反馈给品牌发展部，及时提高服务品质。

　　四、总结推广会效果

　　常规各品牌加盟伙伴沟通会结束之后3天，由总经理召开本项目总结会议，汇聚各岗位存在着的不足建议，会议记录将在24小时整理后报总经理审批发给与会人员。

商业策划书14

　　随着经济的发展和人们收入的不断提高，以及现代人生活节奏的加快、工作负担的加重和育儿保健观念的改变，越来越多的人倾向于选择专业的孕妇疗养机构度过自己的月子时光。引领母婴健康潮流，营造和谐温馨家庭，以一流的专业医护团队为妈妈和宝宝提供全方位的一站式产褥期专业护理和系统健康的管理服务，让妈妈在月子期间能真正科学而有效地得到元气的恢复、体形的修复、心灵的抚慰；让宝宝得到精心细致的哺育、深入的早早教智力开发，帮助家长站在更高阶的起跑线上。

　　一、项目说明

　　（一）项目简介

　　（二）资金来源

　　（三）组织结构

　　（四）业务流程

　　（五）盈利模式

　　二、项目可行性分析

　　（一）市场潜在规模与需求

　　（二）消费者消费需求分析

　　（三）目标顾客特点分析

　　（四）市场机会与产品特色

　　（五）SWOT分析

　　三、企业战略

　　（一）总体战略

　　（二）发展战略

　　（三）市场竟争战略

　　四、营销策略

　　（一）特色服务

　　（二）增值服务

　　（三）店面风格

　　（四）定价策略

　　（五）促销策略

　　（六）品牌及产品推广五、财务分析

　　（七）费用预算

　　（八）销售收入及利润预测

　　>商业策划书15

　　一、方案目的

　　美即队队长高远，队员陈文杰、陈天海现就读于清远职业技术学院。清远职业技术学院在高校团购网的支持下，举行“营销之星”比赛，对高校团购网的美即面膜在淸职院内销售。本方案就是美即队为美即面膜在淸职院内销售而写。通过本次方案，可以让高校团购网更加清楚的了解本团队的销售计划、销售目的以及本团队的销售精神，增加对本团队的信任！也可以让本团队的各成员认清自己的目标以及目前的市场形式，增加对市场的'了解，为日后成功实施本方案打下结实的基础。为自己、为公司、为社会实现最大的价值！同时，也让清远职业技术学院的学生能够清楚地了解本产品———美即面膜。

　　二、校内销售环境分析

　　宏观环境分析通过大量调查显示：随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，人们越来越注意对自己的形象保养。化妆品行业发展迅速，一些普通的甚至名牌化妆品进入到平常家庭。面膜也越来越受到更多的人们喜爱，不仅受到女性的喜爱，更多的男性也越来越喜欢敷面膜。基于以上原因，面膜市场也越来越大。清远市属于我国的二线城市，经济不是很发达，所以一些名牌面膜还未进入清远市场，清远市场内的面膜大多数都是一般的牌子。由于我国化妆品行业还不是很规范，所以广大的消费者青睐于外国的化妆品牌，尤其是日韩的化妆品牌。美即面膜属于韩国一般品牌，在清远市场潜力巨大且竞争较小。

　　微观环境分析清远职业技术学院的学生来自全国十八个省市，学生总体消费在我国高校中属于中等偏上，因为这里来至珠三角的学生占全校学生的三分之一以上。并且通过对该校学生问卷调查显示：53%学生有能力购买化妆品，40%女生经常用化妆品，28%女生有经常用面膜的习惯。并且对美即面膜的价钱能够接受。并且很多学生喜欢日韩的化妆品，并且比例很高。

　　SWOT分析

　　优势-S

　　劣势-W

　　1.美即面膜质量有保证，产品系列多，品种较全。

　　2.价钱大多数人能够接受。

　　3.国人比较青睐日韩化妆品。

　　1.知道美即面膜的人群较少。

　　2.有一小部分学生由于价格原因不能接受美即面膜。

　　3.在我国的实体店较少，网购较多。

　　机会-O

　　SO战略

　　WO战略

　　1.知道的人少，产品质量好，利于销售。

　　2.学生对化妆品的需要，尤其是物美价廉美即面膜。

　　3.清远还没有美即产品，市场空白。

　　1.美即在清远知道的人少，市场空白，潜力大。

　　2.价钱适中，适合清远市民的消费。

　　3.韩国化妆品安全问题很好。

　　1.加大美即在清远的宣传，通过大量渠道宣传美即。

　　2.加大美即的科技投入，在保证质量的同时价钱下降。吸收更多消费者。

　　三、市场需求分析

　　1、清远职业技术学院是清远市规模最大的公办高等学府，全校学生有12000多人，在校学生有8000多人，其中女性学生占据了全校学校的三分之二，拥有那么多学生的清远职业技术学院的消费潜力是巨大的、连续的。大一的女生还不是很会化妆，且只有一少部分有敷面膜的习惯，所以市场前景巨大。大二女生的就好很多了，使用面膜的较多，市场可观。艺术系的女生由于专业需要，市场潜力很大。

　　2、学校消费地域集中，针对性强，宣传容易深入人心。高校学生作为现代青年，具有一定的消费能力和强烈的消费欲望，如果美即面膜成功进入清远职业技术学院，将会得到巨大经济效益和社会效益。但是，不是说每个家庭对十块钱一张的面膜都是能够接受的，学生的家庭条件也决定了学生的消费。

　　3、通过对调查问卷的数据表明：清远职业技术学院的女生每人每月大概会购买五张美即面膜，通过学校网站显示学校大概有5000名女生，每个月美即面膜的需求25000张。

　　四、目标客户

　　1、清远职业技术学院在校学生三分之二为女性学生，据本团队对清远职业技术学院的调查，大一女性学生平均一个月购买一次护肤品，大二女性学生一个月购买一次以上的占据80%以上，男性学生则平均两个月购买一次。

　　2、根据对清远职业技术学院的市场调查：美即队将主要目标客户确定为女性学生，产品主要为美即面膜中的补水、嫩白、亮白系列，男生则主要为美即面膜中的补水系列。并确定女性学生为主，男性学生为辅的，全面的服务对象。

　　五、具体的行销方案

　　1、本团队将会围绕增加产品的附加值、销后服务和与顾客为友三大主线对顾客进行产品推销和与顾客进行有效的沟通。

　　2、本团队将会通过多种方式进行宣传，因为只有把宣传做到深入人心，才能更好的勾起消费者的消费欲望。

　　A、传单：由我们安排人员于活动筹备阶段在人流量最为密集的第一饭堂门口、商业街以及各报名点发放传单；于活动当天在比赛场地门口发放传单；

　　B、横幅：活动前后两周我们会将横幅悬挂于人流量密集的一饭、二饭、商业街、教学楼、活动现场显眼位置为美即面膜做宣传；

　　C、校园广播、清职微博：从活动开始宣传至活动结束，贯穿于活动的每个阶段，我们都会在学校的广播站、清职微博里，实时播出活动最新进展，为美即面膜做多面的广播宣传；

　　D、展板：摆放在学院人流量最多的第一饭堂门口、教学区位置醒目的地方，如果能找到一个不受其他组织的宣传影响，效果更好。

　　最后本团队将会在商业街，第一饭堂，第二饭堂、商业街等人流比较多得地方进行销售，采用多种促销方法（买五送一，多买多送。、买一送精美小礼品等）尽快的把产品售出。

商业策划书15

　　前言

　　XX广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52。3%，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。

　　因此，我们必须采取有效手段，炒热XX一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对XX一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

　　一、背景分析

　　XX一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

　　(一)、商街设计“先天不足”

　　1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼XX街、XX路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

　　3、内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，XX一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

　　4、XX街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

　　(二)、商街策划“后天失调”

　　1、XX广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的`今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。XX广场商业街最早定位是“XX街”(很好)，后来又定位于“XXX”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“XX广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

　　2、XX广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象XXX路、XXX广场、XXX步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，XX广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

　　3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营XX广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。XX广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

　　二、商街定位

　　XX广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

　　1、街名：XX广场时尚丽人街

　　2、概念：XX广场————XX街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的XXX。

　　3、广告语：XX广场/时尚丽人街————与XX相约，与XX同行

　　4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

　　5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

　　6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

　　7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

　　三、招商策划

　　XX广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

　　(一)、发布招商公告

　　我们计划于4月中旬在《XX晚报》、XX电视台发布招商公告，突出介绍XX广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

　　(二)、举办招商信息发布会

　　该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的XX饭店举行，出席的商户为XX及周边城市的时尚品牌经销商，以及XX国贸市场有意入驻XX广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

　　1、XX广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；

　　2、XXXXX街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

　　(三)、整合店铺资源

　　XX一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由XX房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

　　为了使XX一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

　　对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

　　(四)、有关租金政策

　　XX一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明XX一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，XX一期店铺比较合适的租金是：

　　1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4。7%计算，年利息为4。4万元。

　　如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6。6～7。7万元，剔除利息后的收益2。2～3。3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

　　2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4。7%计算，年利息为儿75万元。

　　如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4。25～6。25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

　　(五)、商户入驻优惠措施

　　为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

　　第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传；

　　第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；

　　第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；

　　第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予XX广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

　　四、商业氛围营造

　　(1)、商街指示识别系统布置(详见XX广告公司设计效果图)

　　(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见XXX步行街雕塑照片)，以增添XX广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

　　(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

　　(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传XX广场。

　　(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《XX风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升XX广场的时尚品位。

　　(6)、5月份起，争取举办几次《XX之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高XX广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

　　五、商街硬件改造建议

　　1、XX北广场实施改造，以适合举办大型活动。

　　2、XX一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

　　3、临XX街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

　　4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

　　5、XX一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

　　上述方案，经董事长批准后组织实施。

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